Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли согласовать перепланировку квартиры по эскизу? Образец и тонкости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Как упрощенно узаконить сделанный ремонт?
Как было сказано выше, согласование ранее произведенной перепланировки квартиры в упрощенном порядке для каталожных вариантов недоступно.
Если ранее можно было говорить о согласовании ремонтных работ по эскизу как об уведомительном порядке согласования, то это давно уже не так.
Мосжилинспекция имеет право, исходя из собственных заключений, отказать в оформлении перепланировки по упрощенной системе и затребовать полный комплект проектной документации, разработанной организацией с допуском СРО в соответствии со всеми требованиями.
Узаконивание выполненной перепланировки следует начинать с консультации в специализированной проектной организации.
На этапе анализа выполненных работ специалисты смогут определить возможность согласования перепланировки в существующем виде, а также объем восстановительного ремонта, в случае такой необходимости.
Консультацию по всем вопросам, касающимся перепланировки и переустройства квартир и нежилых помещений можно получить бесплатно у специалистов нашей организации.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
В каком случае нельзя узаконить перепланировку в уведомительном порядке
Не получится согласовать перепланировку в порядке уведомления (по эскизу), если собственник решил:
- переставить или поменять газовое оборудование и проложить дополнительные коммуникации;
- поменять газовую на электроплиту или наоборот;
- перенести или изменить размеры (границы) туалета и душевой;
- убрать или возвести новые несущие стены;
- встроить проем в любое перекрытие и подвести к нему внутреннюю лестницу, если это повлечет за собой изменение границ помещения;
- модернизировать конструкцию или устройство полов;
- перенести или изменить кухню;
- произвести любые действия, если они затрагивают общедомовую территорию, фасады здания, входные группы и др.
Согласование в уведомительном порядке
Порядок действий при узаконивании перепланировки будет следующим:
- Обращение в бюро технической инвентаризации по месту жительства.
- В БТИ необходимо написать заявление на предоставление технического паспорта на объект недвижимости, в котором будут (были) производиться строительные работы. К заявлению прикладывается паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности).
- После получения техпаспорта на жилье нужно изготовить эскиз переустройства жилья. Если собственник (наниматель) не в состоянии сам изготовить данный документ, можно обратиться за помощью к инженеру-проектировщику.
- Изготовленный эскиз и необходимый пакет документов подается в Жилищную инспекцию, которая должна провести проверку предоставленных бумаг и вынести решение.
- После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией собственник (наниматель) производит все необходимые работы в соответствии с утвержденным эскизом. Далее приглашается сотрудник Жилищной инспекции, который оформляет акт переустройства жилого помещения, указывая в нем все изменения, которые были произведены.
- Оформленный акт передается в бюро технической инвентаризации для внесения изменений в поэтажный план дома, а также для получения нового техпаспорта на квартиру.
Когда это необходимо?
Правильнее всего не начинать никаких переделок жилья без получения на то разрешения, но раз уж вышло, что самовольная перекройка проведена, то имеет смысл заняться процессом ее узаконивания сразу же, не спеша, так как этот процесс быстро осуществить практически нереально – он займет около полугода.
У каждой из организаций, куда придется обращаться, есть свои сроки, отведенные законодательством.
Когда встанет вопрос о какой-либо операции с недвижимостью, тогда придется делать узаконение перепланировки в квартире в авральном режиме, что потребует немалых усилий и значительных материальных затрат.
О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.
Рассмотрим этапы согласования перепланировки квартиры самостоятельно.
Где сделать эскизный проект?
Если производятся сложные работы по переустройству помещения, то эскизом не обойтись, придется оформлять проект перепланировки. Такой документ изготавливается только автором технического проекта дома или проектной организацией, которая имеет соответствующую лицензию (допуск СРО).
Проект изготавливается, если выполняются следующие работы:
- изменения будут затрагивать фасад здания;
- возведение новых массивных перегородок, толщиной более 100 мм, которые оказывают дополнительную нагрузку на перекрытия дома;
- изменение или усиление технического устройства полов (напольное покрытие сюда не относится);
- создание проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- создание капитальных стен;
- перенос санитарных зон в другое место (сантехническое оборудование за пределы «мокрой» зоны);
- перенос или установка газовых плит, при подключении стационарным трубопроводом к газовой магистрали.
В домах, имеющих деревянные межэтажные перекрытия, составление проекта при переделке жилплощади – обязательно!
Проектных организаций достаточное количество в каждом городе. Для изготовления проекта перепланировки такой организации необходимо предоставить технический паспорт на квартиру, а также уплатить сумму, порой немалую (стоимость услуг варьируется от 20 000 до 100 000 рублей за изготовление проекта перепланировки, в зависимости от сложности проведения работ и особенностей дома).
Согласование в уведомительном порядке
Порядок действий при узаконивании перепланировки будет следующим:
- Обращение в бюро технической инвентаризации по месту жительства.
- В БТИ необходимо написать заявление на предоставление технического паспорта на объект недвижимости, в котором будут (были) производиться строительные работы. К заявлению прикладывается паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности).
- После получения техпаспорта на жилье нужно изготовить эскиз переустройства жилья. Если собственник (наниматель) не в состоянии сам изготовить данный документ, можно обратиться за помощью к инженеру-проектировщику.
- Изготовленный эскиз и необходимый пакет документов подается в Жилищную инспекцию, которая должна провести проверку предоставленных бумаг и вынести решение.
- После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией собственник (наниматель) производит все необходимые работы в соответствии с утвержденным эскизом. Далее приглашается сотрудник Жилищной инспекции, который оформляет акт переустройства жилого помещения, указывая в нем все изменения, которые были произведены.
- Оформленный акт передается в бюро технической инвентаризации для внесения изменений в поэтажный план дома, а также для получения нового техпаспорта на квартиру.
Виды работ, относящиеся к варианту согласования по эскизу
Перепланировка по эскизу допустима только для жилых помещений, но не всякое изменение в жилом помещении может быть выполнено по эскизу.
Согласование перепланировки квартиры по эскизу допускается в следующих случаях:
- Частичная или полная разборка ненесущих перегородок.
- Устройство новых перегородок, не оказывающих нагрузок на перекрытия.
- Устройство дверных проемов в ненесущих перегородках.
- Аннуляция дверных проемов в любых стенах и перегородках, включая несущие и ненесущие.
- Демонтаж инженерного оборудования, если он не влечет за собой перестановку стояков.
- Установка дополнительного или замена старого инженерного оборудования, в результате которой не требуется изменение инженерной сети всего здания. Перестановка осуществляется в рамках существующих помещений — кухни и ванной.
Последовательность шагов при согласовании перепланировки
Вам нужно будет получить паспорт на вашу квартиру в БТИ.
Если у вас перепланировка простая, то вам понадобится только эскиз на основе плана БТИ.
Если у вас сложная перепланировка, но несущих стен вы не затрагиваете, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть лицензия на оказание подобной услуги).
Если ваша перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект вам нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).
Если вы физическое лицо, то после подготовки всех соответствующих вашей перепланировке документов, вам нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос.услуг на рассмотрение.
* Все эти этапы можно пройти самостоятельно или передать вопрос для решения в специальную компанию, которая оказывает услуги по согласованию перепланировки. Второй вариант значительно сэкономит ваше время, поскольку за дело возьмутся специалисты, которые сразу вам подскажут, что из ваших пожеланий можно, а что нельзя согласовать.
Плюсы и минусы типовых перепланировок квартир:
Преимущества:
- Можно бесплатно использовать готовое типовое решение перепланировки квартиры, которое уже одобрено ОАО МНИИТЭП и жилищной инспекцией (т.е. сэкономить и деньги, и время).
- Каталог типовых перепланировок находится в открытом доступе на ресурсах Мосжилинспекции и ОАО МНИИТЭП.
- Контроль за ходом работ может осуществлять любая организация с допуском СРО.
Недостатки:
- Каталог типовых решений перепланировок квартир охватывает только серии домов, разработанные ОАО МНИИТЭП. Соответственно, сюда не входят многие распространенные типовые дома других институтов, например КОПЭ, И-155, ГМС-2001, все кирпичные серии (башни Тишинская, Смировская, и др.), и т.д.
- Отступления от типового проекта перепланировки невозможны. Не предусмотренные им работы «зарежет» жилинспекция, вместе с предусмотренными.
- Исходная планировка вашей квартиры должна в мелочах совпадать с указанной в каталоге. Даже если серия дома совпадает с вашей, могут обнаружиться небольшие отклонения, а значит воспользоваться типовым проектом вы не сможете.
- Объемы перепланировок, предлагаемые типовыми проектами, весьма незначительны и простора особенно не прибавят, что устроит далеко не всех.
- ОАО МНИИТЭП запрещает делать проемы в капитальных стенах и демонтировать подоконные блоки во многих своих домах, построенных после 2007 года. Это мотивируется «защитой от прогрессирующего обрушения».
- Срок рассмотрения типовых проектов перепланировок составляет 35 рабочих дней, вместо 20 рабочих дней для нестандартных проектов.
- Те деньги, что вы сэкономите на разработке проектной документации, могут превратиться в гораздо большую сумму, если в ходе ремонта будут допущены отклонения от согласованного типового варианта перепланировки.
Особенности перепланировки в новостройке. Куда обращаться?
Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.
Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным.
Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен
Ответы на главные вопросы о перепланировках
Согласование переноса дверного проема
При перепланировке жилых помещений часто возникает вопрос о необходимости согласования переноса дверного проема. Ведь трансформации площадей при этом не происходит.
Здесь есть тот же нюанс, что и при возведении новой переборки. Если конструкция, где изменяют местоположение двери или делают арку, легко демонтируется, то и с проемами тоже проблем не будет. Никакого разрешения или последующего узаконивания такие действия не требуют, поскольку и перепланировкой жилья не считаются.
Но в иных случаях перенос дверного проема в некапитальной стенке потребует обращения в БТИ. Ведь, несмотря на то, что изменений по площадям не было, двери отмечены в техплане. Поэтому документацию придется обновить. Но сделать это проще, нет необходимости даже менять записи в Росреестре.
Внесения новых данных в техплан здесь будет достаточно, в отличие от трансформации проемов в капитальных стенах. Там необходимо разрешение жилинспекции, ведь такое переобустройство способно повлиять на конструктивные характеристики жилого здания.