Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение арендной платы по договору.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Соблюдение формы внесения изменений в договор аренды
Следующим важным этапом, вытекающим из описанной выше процедуры, является обязанность, в соответствии с законом, оформить внесение дополнений в договор аренды в надлежащей форме. Так, в силу статьи 452 ГК РФ, дополнительное соглашение к договору об изменении его отдельных положений должно быть заключено в той же форме, в какой и непосредственно сам договор.
В качестве примера к описываемому правилу можно привести случай, когда сторонами договора аренды являются юридические лица. В этой ситуации они обязаны закрепить внесение изменений в него в письменной форме.
Однако, из общего правила предусмотрена оговорка о том, что правовыми актами или обычаями может быть закреплен иной порядок внесения изменений. Поэтому, субъектам предпринимательской деятельности, в данном случае целесообразно обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Обладая специальными знаниям и опытом, юрист сможет выявить применимые нормы и помочь внести дополнения в договор аренды без нарушения норм права.
Стороны, заключив договор аренды нежилого помещения, берут на себя обязанности, которые должны исполнять. Но по разным причинам могут возникнуть ситуации, когда выполнение условий заключенного договора для одной из сторон крайне невыгодно или невыполнимо. В таких случаях данная сторона желает изменить договор или даже прекратить (расторгнуть) его. Однако это сделать сложно, так как законодательство об изменении и прекращении (расторжении) договора носит строгий характер и в большинстве случаев нельзя что-либо сделать без согласия другой стороны. Если же сторона необоснованно откажется от договора или попытается изменить его условия в одностороннем порядке – может повлечь за собой гражданско-правовые санкции.
В ст. 450 ГК РФ содержатся общие нормы, относящиеся к изменению и расторжению любого договора.
П. 1 ст. 450 ГК РФ распространяется на все, договоры, предусмотренные ГК РФ согласно которого изменения или прекращение (расторжения) договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Даже на основе анализа только п. 1 ст. 450 ГК РФ, относящихся к изменению или расторжению договоров, можно сказать о том, что стороны аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока аренды изменить условия договора или расторгнуть договор, прекратив тем самым свои взаимные обязательства.
Так, стороны по договору аренды нежилых помещений, заключенному на пятнадцать лет, могут по соглашению между собой изменить условия или прекратить его действия, не дожидаясь истечения пятнадцатилетнего срока.
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.
В обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, установлено, что в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Например, Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.1
Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору.
В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор, может быть, расторгнут или изменен по требованию суда.
В гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в гл. 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договора аренды.
При досрочном расторжении договора аренды следует обратиться к специальным нормам ГК РФ.
Одна из положительных черт ГК РФ – подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Ведь Основы гражданского законодательства 2 (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотрены законодательными актами», а Основы законодательства об аренде 3 (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора».
Для прекращения договора аренды (в т.ч. досрочное расторжение) предусмотрены специальные нормы (ст. 617, 619 и 620 ГК РФ), которые частично изменяют общий порядок (Гл. 26 и 29 ГК РФ), установленный для любых видов обязательств (договоров), хотя их и не отменяют.
Статьи 619, 620 ГК РФ устанавливают порядок для расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя.
Порядок оформления дополнительного соглашения
Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение.
Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении.
С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.
Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора.
В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.
Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.
Дополнительное соглашение к договору аренды в 2019 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета
Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.
На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.
Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.
Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:
- новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
- сведения об исключении действующих условий;
- или об изменении пунктов договора полностью или только в части.
Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:
- замена какой-либо из сторон договора;
- срок действия сделки;
- площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
- размер арендных платежей;
- условия внесения оплаты;
- порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
- правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
- условие о выкупе объекта аренды и др.
Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.
Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.
В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.
Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.
То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.
Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.
В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.
Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.
Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:
- прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
- при недостижении согласия – обратиться в суд.
Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.
Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.
Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.
На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.
Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.
Пример условия основного договора:
4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.
Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).
Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.
После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.
Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).
Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:
- предмет контракта;
- условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
- все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.
Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:
- его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
- прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
- место и дата совершения сделки;
- наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
- формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
- в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
- при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.
В случае расторжения договора помимо соглашения о расторжении сторонам необходимо составить обратный акт приема-передачи объекта аренды. Законодательством форма акта не утверждена, но в Интернете содержится много рекомендательных бланков документа. Акт приема-передачи нужен для того, чтобы:
- зафиксировать факт возврата арендатором нежилого помещения;
- засвидетельствовать отсутствие либо наличие у сторон претензий к возвращаемому объекту аренды.
Документ может быть составлен в краткой форме, с простым описанием изменений, или представлен в виде детализированного акта осмотра. Стороны могут обойтись одностраничным актом проведения сверки, в котором используются общие фразы. Также должен быть подведен итог, что в ходе произведенного осмотра не было обнаружено существенных препятствий к возврату помещения. Однако наиболее удобным вариантом признается использование проверочного листа, разработанного в виде таблицы.
Важно! Если помещение состоит из нескольких комнат, их описание в акте должно происходить раздельно.
Акт приема-передачи помещения должен содержать:
- название документа;
- дату составления и место подписания;
- информацию о сроках;
- описание помещения с техническими характеристиками (адрес места нахождения, количество кв.м., материал, из которого выполнены стены и потолки);
- сведения о состоянии подведенных коммуникаций;
- отметки о наличии или отсутствии претензий у сторон;
- подписи уполномоченных лиц.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации
Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).
Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.
Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.
Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.
Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Соглашение о продлении срока действия договора
Когда по каким-то причинам обязательство не может быть исполнено в срок, стороны могут заключить соглашение о продлении срока действия договора. Причины могут быть любыми, как объективными, так и субъективными.
Ведь иногда экономически более выгодно и целесообразно изменить срок обязательства и дождаться его исполнения, чем требовать расторжения путем направления претензии или в судебном порядке.
Более того, если речь идет о предпринимательской деятельности, расторжение договора в суде обязательно после прохождения стадии досудебного урегулирования спора, что требует временных и финансовых затрат.
Такой документ может применяться и в длительных правоотношениях между сторонами. Зачем заключать новую сделку, если можно зафиксировать ее продление на новый срок?
Речь в данной статье пойдет исключительно о гражданско-правовых договорах. Процедура пролонгации в трудовых правоотношениях освещена на сайте отдельно.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Дополнительное соглашение к договору аренды образец бланк
Иногда приходится вносить изменения в уже оформленные документально условия договора.
Не всегда существует возможность перезаключить соглашение. В таком случае законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оформления с последующим подписанием дополнительного соглашения.
Этот документ позволяет отменить действие некоторых пунктов договора, заменить их на новые, либо внести новые без изменений в предыдущих.
Для арендных соглашений чаще всего приходиться изменять следующие условия:
- Продлевать срок действия арендного соглашения;
- Изменять стоимость арендной платы.
По общепринятым требованиям дополнительные соглашения подписывают те же лица, что и основной договор. Если сторонами-участниками (хотя бы одной из них) является юридическое лицо (организация), то подпись должна быть закреплена соответствующей оригинальной печатью предприятия.
На какой максимальный срок можно арендовать коммерческое помещение и как это прописать в договоре
Важно! Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.
Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:
1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.
Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре. Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.
В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.
2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.
На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления. При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:
a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.
В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:
- период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.
Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5−10 лет;
- штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
- срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9−18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.
b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют — при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).
В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:
- по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
- предельный размер однократного изменения арендной платы.