Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
На стадии принятия решения о подарке ребенку необходимо учитывать правовой статус жилого помещения и особенности участия в сделках несовершеннолетних граждан. Долевая форма собственности характеризуется следующими особенностями:
- для распоряжения целым объектом необходимо участие всех дольщиков, либо оформление доверенности на представителей;
- при возмездном распоряжении долей нужно предварительно уведомить остальных владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа;
- по возмездным и безвозмездным сделкам с долевой формой владения требуется удостоверить договор в нотариальной конторе.
Таким образом, вне зависимости от возраста одаряемого лица, заключение договора дарения потребует обращения в нотариальную контору для удостоверения документа.
Правовой статус несовершеннолетних граждан также имеет особенности, которые характерны для распоряжения недвижимостью или приобретение е в собственность. Это связано с ограниченной дееспособностью такой категории лиц:
- граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
- несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Какие сделки подлежат нотариальному заверению
- Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
- Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
- Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
- В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году
Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества.
Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.
Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.
При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.
В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку.
Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.
Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.
Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.
Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.
После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.
Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.
Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:
- если жилье покупалось на средства материнского капитала;
- если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
- если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.
Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.
У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже
– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .
Сибмама — о семье, беременности и детях
Можно , но так чтобы взамен несовершеннолетнему предоставлялось другое жилье с площадью не меньше чем в данной комнате, те опека будет за то бороться чтобы у ребенка стало не меньше чем есть на данный момент(но вы не собираетесь покупать другое жилье взамен, тогда сочуствую ) , но все как известно подкупляемо От прописки, от города не зависит.
Интересное: Малоимущая Семья Как Оформить В Нижегородской Области
Можно , но так чтобы взамен несовершеннолетнему предоставлялось другое жилье с площадью не меньше чем в данной комнате, те опека будет за то бороться чтобы у ребенка стало не меньше чем есть на данный момент(но вы не собираетесь покупать другое жилье взамен, тогда сочуствую ) , но все как известно подкупляемо От прописки, от города не зависит.
Этапы покупки жилья у ребенка
Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.
Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
— лица в возрасте от 14 до 18 лет;
— лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
— по обмену или дарению;
— сдаче внаем (аренду);
— сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
— влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
— любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должны быть предоставлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки.
Завершающее требование — обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию.
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
— лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
— лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
— дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
— лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
— почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.