Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ
Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.
В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как недвижимости еще не существует в натуре. Материально она появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.
За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и принял ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор участия в долевом строительстве необходим для:
- того, чтобы избежать «двойных продаж», когда право требования одной квартиры продается нескольким клиентам;
- того, чтобы исключить возможные злоупотребления со стороны застройщика по распоряжению жильем дольщика;
- того, чтобы обеспечить гарантии защиты прав дольщиков при нарушении сроков строительства и иных условий договора со стороны застройщика;
- того, чтобы обеспечить получение дольщиком недвижимости, согласованной сторонами при заключении договора.
Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика
Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
- учредительные документы;
- подтверждение государственной регистрации юридического лица.
Другой комментарий к Ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
Правила государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по этому договору предусмотрены Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 .
———————————
См.: ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. К заявлению на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства прилагаются:
1) договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах;
2) документ об уплате государственной пошлины;
3) документ с описанием объекта долевого строительства, согласованный сторонами договора с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане здания и планируемой площади объекта долевого строительства;
4) договор поручительства банка (в случае если исполнение обязательств застройщика обеспечивается поручительством);
5) договор страхования ответственности (в случае если исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием его ответственности в пользу инвестора);
6) проектная декларация;
7) разрешение на строительство;
8) план создаваемого здания с указанием его местоположения и количества помещений в составе такого здания, планируемой площади каждого из них;
9) правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, подтверждающие его право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок;
10) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, строящегося на участке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключаемого с первым участником долевого строительства, составляет восемнадцать дней от даты приема документов. Последующие договоры Росреестр обязан зарегистрировать в течение пяти рабочих дней, исчисляемых от даты приема документов.
На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять в Росреестр РФ договор страхования ответственности застройщика в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства .
———————————
См.: пункт 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Росреестр РФ обязан в течение пяти рабочих дней, исчисляемых от даты государственной регистрации первого договора застройщика с участником долевого строительства, уведомить об этом факте орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства, на территории которого расположен объект долевого строительства .
———————————
См.: пункт 2.3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Росреестр РФ при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов .
———————————
См.: пункт 2.2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Дополнительно к общим основаниям для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве законодатель предусмотрел специальные основания, применимые к государственной регистрации этой разновидности сделок.
———————————
См.: ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К таким специальным основаниям относятся:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство ;
3) непредставление договора страхования ответственности застройщика в пользу инвестора, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком было выбрано страхование ответственности ;
4) заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве на жилье экономического класса вопреки требованиям Федерального закона N 161-ФЗ от 24.07.2008.
———————————
См.: пункт 3.1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
См.: пункт 3.1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Любые изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве, а также уступка прав требования и перевод долга по такому договору подлежат государственной регистрации . При отсутствии государственной регистрации такие сделки признаются недействительными .
———————————
См.: пункт 1 ст. 164, пункт 2 ст. 389, пункт 3 ст. 433, пункт 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
См.: пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после оплаты цены договора либо с одновременным переводом долга на цессионария .
———————————
См.: часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 391 Гражданского кодекса РФ.
Недопустимо заключать соглашение об уступке права требования к договору участия в долевом строительстве до государственной регистрации этого договора, а также после подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства. В обоих этих случаях такое соглашение будет квалифицироваться как недействительное .
———————————
См.: часть 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Обратим внимание, что в соответствии с правилами о недействительности сделок, действовавших до 01.09.2013, при нарушении соглашением об уступке права и переводе долга материальных норм права такие сделки считались бы ничтожными. Однако с 01.09.2013 такие сделки считаются оспоримыми в связи с новой редакцией ст. 168 Гражданского кодекса РФ . То есть, если они были заключены после 01.09.2013, они имеют юридическую силу, пока не оспорены заинтересованным лицом в суде и не признаны судом недействительными.
———————————
См.: пункт 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым от даты государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.
Государственная регистрация и госпошлина
Регистрация долевого соглашения, как и большинство подобных услуг, требует
предварительной оплаты госпошлины.
Согласно Налоговому кодексу РФ, стороны, участвующие в долевом строительстве, должны оплатить следующую сумму: для юридических лиц — 6 000 рублей, для физических — 350 рублей.
Если в качестве одной из сторон, заключивших договор, выступают несколько человек, то сумма государственной пошлины делится поровну между ними. При этом у каждого участника остаётся отдельная квитанция об оплате. Юридические лица производят оплату посредством платёжных поручений, физические — банковским переводом.
Хотя Гражданский кодекс РФ не обязывает граждан предоставлять при регистрации квитанцию об оплате, специалисты всё же советуют приложить её к пакету документов.
Это делается для того, чтобы в случае сбоя в электронной информационной системе делопроизводство не было приостановлено, и регистрация договора была выполнена успешно.
Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.
Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Важные моменты оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Понятно, что в вопросе покупки жилья нет незначительных моментов, это и делает необходимым условием изучение информации и получение консультаций при подписании ДДУ и оформлении в дальнейшем права собственности по нему.
Покупка квартиры в строящемся доме связана с тонкостями, которые необходимо знать и учитывать. Всестороннее изучение вопроса оформления такой покупки может в дальнейшем избавить от возможного мошенничества. При этом не стоит забывать о том, что выбор надёжного застройщика является главной гарантией благополучного исхода дела, в котором компанию интересует прибыль, а дольщика собственность.
Застройщик должен в соответствии с нормами законодательства осуществить следующие шаги:
- чётко определить все положения протокола по распределению помещений;
- получить полную техническую документацию на готовое здание. В нём подробно будут отражены все характеристики объекта, этажность, метраж, поэтажный план и планировку;
- ввести дом в эксплуатацию, для этого подписывается специальный акт приёмки, для чего создаётся комиссия из специалистов соответствующих учреждений, которые должны исследовать всю имеющуюся документацию, и совпадение заявленных характеристик реальным;
- после ввода в эксплуатацию необходимо поставить объект на регистрационный учёт, после чего ему будет присвоен специальный номер и подготовлен кадастровый паспорт;
- в последнюю очередь дому присваивается конкретный адрес.
Проведение перечисленных действий возможно только в указанном порядке.
Документы для Росреестра
Для регистрации договора цессии вам понадобятся:
- соглашение об уступке прав по ДДУ;
- договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
- документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
- письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.
Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.
Срок регистрации — 7 дней.
Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Затягивание сроков регистрации
Бывают случаи, когда девелоперы тянут со строительством, сдачей объекта и его последующей регистрацией. В таком случае необходимо обратиться в суд. Если строительство уже практически на стадии заключения, можно подать иск о признании прав владения на недостроенный объект.
Но суд не является единственным механизмом, который влияет на быструю сдачу объекта. На это также влияет неустойка, которая будет выплачена дольщику в размере эквивалентном его ожиданию.
Иск может быть подан в две судебные инстанции, которые представлены «Судом общей юрисдикции» и «Арбитражным судом». При подаче иска в арбитражный суд, необходимо будет оформить договор с юридическим лицом об уступке права на неустойку, так как Арбитраж рассматривает споры исключительно между юр. лицами.
Данный способ покупки жилья уже довольно распространён на рынке, потому рисков связанных с потерей накопленных денежных средств на покупку недвижимости сведён к минимуму. Для полного ознакомления со всеми нюансами процедуры заключения договора можно изучить в ФЗ №214.
ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (1,7 MiB, 111 hits)
Оформление регистрации недвижимости в собственность лучше производить самостоятельно, для того, чтобы исключить непредвиденные расходы на проведение данной процедуры, а также контролировать сроки передачи имущества в полное владение и распоряжение.
Предлагаем вам посмотреть видео-инструкцию, где юрист подробно рассказывает о нюансах регистрации квартиры по ДДУ.
Нуждаетесь в консультации? прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
Госпошлина для регистрации договора долевого участия
Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.
Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет. Факт его получения должен быть подтвержден распиской:
- с описью переданных документов;
- датой их передачи;
- фамилией и подписью принявшего их специалиста;
- телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.