Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственно ст. 132 ГК РФ в судебных постановлениях и определениях высших судов упоминается довольно редко, и в основном в связи с необходимостью подчеркнуть, что сделки, в которых предприятия являются предметами, подлежат государственной регистрации. Особенный состав содержало дело № ГКПИ08-548, которое рассматривалось 31 марта 2008 года по заявлению гражданина Головушкина М. Ю. о признании недействующим пункта 3 Инструкции о порядке госрегистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6.08.2001 года № 233.
Судебная практика по ст. 132 ГК РФ
Гражданин Головушкина М. Ю. оспаривал его лишь в части, устанавливающей госрегистрацию договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. По мнению заявителя, оспариваемая им норма противоречит требованиям статей 131, 223, 246, 251 ГК РФ.
Рассматриваемая статья упоминалась в общем списке, нужном для того, чтобы подтвердить, что госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 ГК РФ. Вполне предсказуемо, что в ВС РФ в удовлетворении заявления Головушкина М. Ю. было решено отказать. Это был довольно случай, когда ст. 132 ГК РФ упоминалась в решениях высших судов. Связано это не с тем, что она «мёртвая», а с тем, что сама сущность данного нормативного акта сводится к установлению общего принципиального определения того, чем является предприятие в гражданском законодательстве.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Предприятие (как имущественный комплекс, ст. 132 ГК) без недвижимости // Закон — «за», а практика?
Коллеги, столкнулся с интересным практическим вопросом.
Понятие предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК) не включает такого обязательного признака предприятия как наличие в его составе недвижимой вещи. Иначе говоря, предприятием по смыслу ст. 132 ГК может быть и комплекс движимых вещей, который при условии государственной регистрации такого имущественного комплекса в качестве предприятия будет в силу прямого указания закона признаваться недвижимостью.
Гражданский кодекс
Статья 132. Предприятие
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
Аналогичный подход заложен и в Правилах ведения ЕГРН:
Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости. «
3.6. Записи о предприятии как имущественном комплексе
38. В записи кадастра недвижимости о предприятии как имущественном комплексе указываются следующие основные сведения:
1) вид объекта недвижимости (предприятие как имущественный комплекс);
2) кадастровый номер и дата его присвоения;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (условный номер), если такой номер был присвоен в соответствии с правилами Закона о регистрации, дата присвоения такого номера, сведения об органе, который присвоил такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
4) описание местоположения предприятия как имущественного комплекса;
5) кадастровые номера объектов недвижимости, которые (имущественные права на которые) входят в состав предприятия как имущественного комплекса (если в составе предприятия отсутствуют объекты недвижимого имущества и права на объекты недвижимого имущества, указываются слова «Объекты недвижимого имущества отсутствуют»).
Однако такая предусмотренная правовыми актами возможность ставит вопросы о механизме ее практической реализации (например, как произвести описание имущественного комплекса в заявлении о регистрации? какие правоустанавливающие документы приложить к такому заявлению? как будет определяться кадастровый номер такого недвижимого объекта в силу закона?).
Сталкивались ли вы с такими предприятиями, в составе которых не было объектов недвижимости? Если да — поделитесь, пожалуйста, примерами.
Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса
Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество. Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых — оказание услуг связи. Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.
После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб. за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб. Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.
Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле. Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования). Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?
Комментарий к Ст. 132 Гражданского кодекса РФ
1. Под предприятием понимается объект недвижимого имущества, состоящий из имущественных объектов, являющихся в целом имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, в свою очередь, представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило, производственное.
Для предпринимательской деятельности данный комплекс может использоваться, например, в целях производства продукции, разработки технологий, проведения производственных исследований, проведения рабочих (деловых) встреч, разработки планов мероприятий, проведения собственно мероприятий, а также выполнения работ и оказания услуг и осуществления иных подобного рода видов деятельности.
Относительно статуса предприятия в гражданском обороте в материалах судебной практики имеются сложившиеся мнения, в частности о том, что предприятие — имущественный комплекс не является самостоятельным юридическим лицом и не может выступать на рынке обращения товара в качестве продавца товара.
2. Предприятие как объект гражданских прав обладает оборотоспособностью, то есть может быть объектом любых сделок (например, купля-продажа, залог, аренда), связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При этом объектом гражданско-правовых сделок может быть и часть предприятия, к которой относятся его составные имущественные элементы. В то же время относительно гражданско-правовых сделок с частями предприятия в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что отчуждение отдельных видов имущества не является продажей всего предприятия как имущественного комплекса. Составными частями предприятия являются:
— земельные участки;
— здания;
— сооружения;
— оборудование — система приборов, аппаратов и иных предметов техники, применяемых самостоятельно или в совокупности с другими подобными приборами, аппаратами и иными предметами;
— инвентарь — предметы производственного или хозяйственного назначения, используемые как вспомогательные в дополнение к оборудованию в целях осуществления той или иной деятельности согласно целям такой деятельности предприятия;
— сырье — как правило, это различные материалы, природные ресурсы, полезные ископаемые и иные подобные объекты (материалы), которые подлежат дальнейшей переработке в целях производства той или иной продукции или осуществления той или иной деятельности;
— продукция — результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях;
— права требования и долги;
— права, позволяющие индивидуализировать, то есть выделить, отличить предприятие, а также производимую им продукцию, выполняемые им работы и (или) оказываемые им услуги. К этим правам относятся, в частности, коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.
3. Судебная практика по ст. 132 ГК РФ:
— Определение КС РФ от 23.06.2016 N 1288-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Торговая фирма «ПТБ» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2015 N Ф05-11045/2015 по делу N А41-821/15 (о признании незаконными решений регистрирующего органа и обязании осуществить государственную регистрацию);
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 N Ф05-12428/2015 по делу N А40-155857/14-181-443 (о признании незаконным решения регистрирующего органа и об обязании зарегистрировать право собственности на предприятие);
— Определение Ленинградского областного суда от 19.04.2012 N 33а-1295/2012 (о признании недействительным договора купли-продажи предприятия в связи с отсутствием государственной регистрации договора; фактически между сторонами заключен договор купли-продажи бизнеса, который законодательством отдельно не регламентирован).
Другой комментарий к статье 132 ГК РФ
1. В соответствии с комментируемой статьей под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью. В данном качестве предприятие выступает как объект права. Оно может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав на него. Собственно и само понятие «предприятие» выполняет вспомогательные функции. Оно сконструировано с учетом потребностей гражданского оборота.
Согласно п. 2 комментируемой статьи в состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: 1) имущество в собственном смысле слова и 2) объекты интеллектуальной собственности, а также приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой им продукции, выполняемых работ или услуг.
К имуществу отнесены вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), к имущественным правам и обязанностям — права требования и долги к третьим лицам.
2. Права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. С таким решением законодателя можно согласиться при условии, что руководитель предприятия не имеет права найма и увольнения работников. В действительности же в крупных предприятиях такое право у руководителей имеется. В этом случае понятие предприятия, данное в комментируемой статье, становится нежизнеспособным.
В принципе объектом права в сделках должно быть «предприятие на ходу», а не предприятие, выступающее в качестве омертвленного имущественного комплекса (без коллектива работников). В последнем варианте в качестве объекта права в сделках могут выступать лишь вновь создаваемые предприятия или предприятия, находящиеся в стадии их ликвидации. Во всех других сделках объектом права является «работающее предприятие» с коллективом работников.
Понятие предприятия, определяемое в гражданском законодательстве, не может быть оторвано от законодательства о труде.
Признается ли недвижимостью в законодательстве рф предприятие
Новый Гражданский кодекс РФ (1 часть) вступил в действие с 1 января 1995 г. После 80-летнего перерыва появилось правовое понятие «недвижимость».
Принадлежность служит главной вещи, ее судьба следует за судьбой главной вещи, и действие договора по поводу главной вещи распространяется и на нее.
Последовательное применение этой концепции неизбежно приводит к выводу о том, что построенная с соблюдением всех правил, собачья будка будет признана объектом недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное здание объектом недвижимости не будет признано.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.
Понятие недвижимости в законодательстве Российской Федерации
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В ст. 130 ГК РФ [1] законодатель дает определение понятия недвижимая вещь (недвижимое имущество, недвижимость). Так, согласно закону, к недвижимым вещам законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Затем отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимости было подтверждено Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 1) и в 1994 г. закреплено в ГК РФ.
В современном российском законодательстве существуют такие виды сделок с недвижимостью, как купля-продажа (ст.454 ГК РФ, ст.549-566 ГК РФ [2]); мена (ст.567-571 ГК РФ); аренда и субаренда (ст.606-625, ст.650-664 ГК РФ); залог (ипотека) (ст.334-357 ГК РФ); наследование (ст.1110-1184 ГК РФ [3]); дарение (ст.572-582 ГК РФ); рента (ст.583-605 ГК РФ).
Как справедливо отмечает М.В. Абрамова, целью признания движимых вещей недвижимыми является распространение на данные объекты правового режима, которые установлены для недвижимых вещей. По мнению М.В.
Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»*(169).
Предприятие относится к особому объекту недвижимого имущества. Это следует из норм ГК РФ, касающихся недвижимости. Предприятие отсутствует в общем перечне недвижимых вещей, предусмотренных ст. 130 ГК РФ. Предприятию как имущественному комплексу отдельно посвящена ст. 132 ГК РФ, кᴏᴛᴏᴩая завершает блок статей, касающихся недвижимости. Исключая выше сказанное, предприятие признается недвижимостью не в силу его прочной связи с землей, а по решению законодателя с целью распространения на него правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В случае если в состав предприятия будут входить только обособленные движимые вещи, а также имущественные права и обязанности, то предприятие также будет считаться недвижимым имуществом. Как отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав пробудет, «во-первых, чисто формально, предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, кᴏᴛᴏᴩая расположена после блока статей о недвижимости, во-вторых, по составляющим его элементам объект ϶ᴛᴏт настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из кᴏᴛᴏᴩых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не ᴏᴛʜᴏϲᴙтся. Предприятие будет недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на ϶ᴛᴏт специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие будет объектом, кᴏᴛᴏᴩый «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не будет» *(111).
ВС РФ о видах объектов недвижимости
Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.
Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.
В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости (определение ВС РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014).
Рекомендации по теме
Что такое недвижимое имущество
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.
Понятие и признаки объекта недвижимости
В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.
Посмотрите Консультант+, поковыряйте Интернет. Ищите старательские артели или артели старателей. Очень любопытные субъекты предпринимательской деятельности в отсутствие юридической личности.
Для позиций старого ОКОФ ОК 013-94, которые в соответствии с определением основных фондов, приведенным в ОКОФ, не являются основными фондами, в графе «Наименование позиции» делается запись «Не является основными фондами». Это означает, что соответствие с такими позициями не устанавливается.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Регистрация объекта как признак недвижимости
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?
В комментируемом письме налоговики указали, что в этом случае нужно учитывать выводы, содержащиеся в Определении Верховного суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638. Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания законодательства, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При этом государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Аналогичные разъяснения содержатся в Определении Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.
Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.
В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.
Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).
Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.
Основой объекта недвижимости является земля.
Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.
Земля подразделяется на:
1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;
2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.).
Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.
Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.
Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.
В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.
Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.
Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.
Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:
1) сооружения, введенные в эксплуатацию;
2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3) незавершенное строительство.
По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:
1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2) воспроизводимую – это сооружения, здания. По степени специализации различают:
1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.
2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.
По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).
По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.
Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики.
К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей.
Недвижимость обладает рядом свойств.
1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.
2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.
3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.
4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.
Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:
1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;
2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;
3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.
6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.
9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.