Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять жилье без риелтора, чтобы не потерять деньги и нервы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Состояние квартиры и мебели
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как составить опись мебели при аренде квартиры?
Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.
Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.
Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.
Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников
Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.
В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:
- во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
- внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
- если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
- если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
- следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
- отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
- получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
- на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.
Собственник жилой недвижимости при сдаче ее в наем тоже должен проявлять внимательность в отношение людей, которых он предполагает пустить для проживания. Как подобрать порядочного квартиранта, какие документы нужны для правильного оформления арендного договора, как оформить договор и расписки – об этом расскажем в следующей части.
Арендодатель (собственник жилой недвижимости) тоже может столкнуться с достаточными неприятностями и проблемами. Независимо от типа сдаваемого жилья (комната, квартира, дом), в основном эти проблемы схожи. К наиболее распространенным из них можно отнести следующие:
- причинение ущерба имуществу,
- помещение, оставленное незапертым,
- пребывание в квартире лиц, имеющих проблемы с законом,
- сдача квартиры третьему лицу нанимателем,
- значительная задержка оплаты,
- соседи выражают недовольство.
Созвонитесь с арендодателем
Когда вы найдете подходящий вариант квартиры в аренду, сразу звоните и договаривайтесь о просмотре. Первый звонок очень важен, многие варианты съемного жилья на этом этапе отсеиваются.
Что нужно упомянуть при разговоре:
- Узнайте, с кем вы разговариваете: с собственником или риелтором/агентом. Посредники берут комиссию за свои услуги, поэтому для экономии лучше иметь дело напрямую с владельцем жилья.
- Расскажите о себе, ничего не скрывая. Если у вас есть маленькие дети или домашние животные, скажите об этом сразу. Обозначьте состав проживающих, если в объявлении не указаны предпочтения собственника. Некоторые предпочитают сдавать семьям или парам и откажут, если проживать будут два–три человека без родственных связей.
- Уточните информацию о квартире, если объявление было неполным. Иногда на этапе переговоров выясняется, что есть какие-то недостатки (закрытая комната, насекомые, плохое состояние бытовой техники).
- При разговоре с риелтором/агентом, узнайте, собирается ли присутствовать собственник. Если хозяина квартиры не будет ни на просмотре, ни на подписании документов, уточните причины.
- Узнайте, как планируется сдача квартиры: например, собственник будет на подписании договора или жилье сдается по доверенности. Лучше узнать, можно ли посмотреть квартиру в присутствии владельца: так вы сможете присмотреться друг другу, ведь дальнейшее общение у вас будет именно с ним.
- Обсудите сроки заселения. Иногда в квартиру можно переехать не сразу, а только после определенной даты — например, когда съедет предыдущий арендатор.
Еще несколько советов тем, кто планирует снять квартиру в Москве
- При поиске квартиры обращайте внимание и на район. Вам должно быть здесь комфортно. По пути на просмотр обратите внимание на магазины, как далеко они находятся. Если просмотр вечером, обратите внимание, горят ли уличные фонари.
- Не бойтесь задавать много вопросов собственнику. Так вы поймете, с кем будете иметь дело в будущем, а также получите ответы на все интересующие вас вопросы.
- Отказывайтесь от сделки при первом тревожном «звонке». Даже если квартира кажется вам идеальной, но вы подозреваете, что с ней что-то не так, лучше отказаться.
- При оплате наличными просите расписку. Если арендодателю удобнее получать оплату наличными, фиксируйте каждый платеж и сохраняйте расписки.
- Ничего не платите до подписания договора. Пока вы не заключите договор с собственником, не вносите аванс или полную оплату. Это касается и услуг риелтора, если их оплачиваете вы.
- Не вкладывайтесь в ремонт чужой квартиры. Если собственник предлагает вам сделать косметический ремонт в счет аренды, не стоит на это соглашаться. Бывают случаи, когда после улучшений владелец повышает оплату, либо решает жить в квартире сам. Лучше по возможности откладывать деньги на первый взнос по ипотеке.
Снимать жилплощадь можно двумя способами:
- самостоятельно;
- через посредников.
Наем вторым способом подразумевает участие в деле каких-либо лиц, способствующих заключению сделки. Ими могут быть:
- риелторы. Представители агентства недвижимости, которые занимаются подбором вариантов жилья для продажи/покупки, сдачи или съема, за свои услуги берут вознаграждения определенной суммы;
- знакомые или иные третьи лица. Не только организации, но и физические лица становятся посредниками при съеме жилья, если через них происходит знакомство с хозяином и заключение сделки за определенную плату;
- представители собственника. Распространенный вид сдачи недвижимости, когда владелец проживает в другом городе, например.
Таким образом, вариантов может быть несколько.
Тем не менее, при желании можно заключить соглашение найма самостоятельно.
Итак, если решено снимать жилое помещение самостоятельно, следует знать важные моменты, риски и возможные трудности.
CIAN: де искать подвох при аренде жилья?
А теперь — основные тонкости, в которые должен быть посвящен человек, желающий снять недвижимость. Циан напоминает, что главное правило умного арендатора и покупателя — «Скупой платит дважды». В самом деле, большинство мошеннических схем срабатывает при желании жертвы сэкономить — арендовать более дешевую квартиру (именно для этого и стоит провести сравнительный анализ предложения на разных сайтах), воздержаться от услуг опытного риэлтора (который сможет отбраковать сомнительный вариант еще на этапе прозвона), купиться на более выгодный вариант (но без документов или с условием, что деньги вперед).
Итак, приступим к делу, Циан разоблачает основные мошеннические схемы, которые используются нечистыми на руку компаниями.
Особенности аренды квартиры с учетом срока
Есть свои особенности, как снимать квартиру при различных сроках:
- На длительный срок. Если вы планируете снимать квартиру надолго, обязательно подготовьтесь к заключению соглашения. В этом случае устные договоренности являются очень большим риском. Предварительно необходимо всесторонне проверить квартиру и владельца. Прежде чем подписать договор, изучите его. При заключении договора аренды на срок более 12 месяцев обязательна регистрация сделки и внесение сведений в Росреестр.
- На короткий срок. Коротким сроком аренды считается период от 1 до 6 месяцев. Такое соглашение, особенно при условии внесения залога и предоплаты, также требует официального заключения договора. Только сведения об этом не вносятся в базу ЕГРН.
- Посуточно. Необходимость снять квартиру на несколько дней возникает у людей, приехавших в командировку или краткосрочную поездку. Здесь есть свои подводные камни. Во-первых, квартиры посуточно часто не обладают достаточно комфортными условиями. Во-вторых, снимать квартиру посуточно у частников опасно, потому что никто не дает гарантий, что к вам не подселят еще кого-то. Лучше пользоваться услугами агентства или проверенных сервисов в интернете.