Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: уменьшить срок или платеж по ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Когда выгодно уменьшить срок займа?
Уменьшить срок займа, чтобы сократить размер переплаты выгодно в следующих случаях:
-
заем оформили 2−3 месяца назад, а до погашения еще три года;
-
у банка отсутствуют дополнительные комиссии за досрочное погашение;
-
сумма ежемесячных платежей не будет превышать 40% от дохода семьи заемщика;
-
оплата по кредиту вносится равными платежами — аннуитет.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.
-
В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
-
Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
-
На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
-
Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Надо ли гасить ипотеку досрочно?
График платежей по ипотеке на стадии оформления рассчитывается таким образом, чтобы клиент мог справляться с кредитным бременем и обслуживать свои насущные потребности. Это приводит к тому, что приходится:
- в течение 10-20 лет оставаться в долгу перед банком;
- значительно переплачивать, оплачивая кредитные услуги банка.
Но если финансовая ситуация клиента меняется в лучшую сторону, он вправе досрочно рассчитаться с банком, тем самым:
- Освободить жилое помещение от залогового бремени и иметь возможность распоряжаться им в полной мере.
- Эффективно распорядиться дополнительными средствами в виде материального капитала или наследства.
- Рассчитаться с долгами в благополучный период стабильных заработков.
- Сократить переплату, сэкономив на начисленных процентах.
Обратите внимание, что требуется обязательное уведомление банка о намерении досрочно погасить ипотечный займ.
Что делать перед досрочным погашением
Для начала следует перечитать условия ипотечного договора. Конечно, необходимо это сделать перед его подписанием, но может в тот момент вы не обратили внимания на пункт с возможностью досрочного погашения кредита. Сотрудник банка также может намеренно скрыть эту информацию, так как финансово-кредитная организация теряет часть прибыли, если заёмщик закрывает долг до окончания периода действия договора.
Если в вашем договоре прописана такая возможность, следует обратить внимание на срок и формат подачи соответствующего заявления. В некоторых банках документ принимается только в отделениях на бумажном носителе, в других — оформить его можно дистанционно через личный кабинет официального сайта. В договоре также может быть указана минимальная сумма для частичного досрочного внесения денег. Это связано с последующими операционными издержками при пересчете обязательных платежей.
Далее, следует предупредить банк о намерении досрочно погасить задолженность. Право заёмщика рассчитаться по ипотечному кредиту до окончания срока действия договора закреплено на законодательном уровне (284-ФЗ). При этом главное, что необходимо сделать, — предварительно подать соответствующее заявление. В противном случае внесенная сумма не будет засчитана. Конечно, деньги поступят на ипотечный счет, но с них будет списываться только сумма обязательного платежа согласно графику.
В заявлении клиент должен указать сумму будущего перевода и желаемую дату его зачисления, а также причину — уменьшение ежемесячного платежа или сокращения срока кредитования. Согласно законодательству, заявка на досрочное погашение подается за 30 дней до наступления даты внесения очередной оплаты. Однако некоторые банки уменьшают этот срок, наиболее часто он устанавливается в пределах 14 дней. В редких случаях кредитные организации принимают такое заявление без каких-либо ограничений, то есть день в день.
Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах
Если вы желаете быстрее избавиться от долга, необходимо предварительно рассчитать схему досрочного погашения, приняв решение: выгодно это делать или нет.
Процедура досрочного погашения предполагает два варианта действий:
1. Досрочное частичное погашение кредита.
В этом случае можно вносить досрочные платежи маленькими суммами или большими, при этом количество ежемесячных платежей или срок кредита будут меняться. Это зависит от политики погашения банка или выбора заемщика, если кредитно-финансовое учреждение предоставляет возможность выбирать.
Плюс аннуитетных платежей в данном контексте – приблизительно равномерное снижение и тела кредита, и начисляемых процентов (если погашение идет в счет уменьшения величины ежемесячных платежей). Если же речь об уменьшении срока кредитования, очевидных плюсов нет. Экономии на досрочках в таком случае добиться не удастся.
Пример: берем 100 тысяч под 16,9% на год. Имеем 12 одинаковых платежей по 9,1 тысячи рублей. Если ежемесячно вносить по 2 тысячи сверх платежей по графику, делать это в счет снижения их величины, к концу срока обязательный платеж снизится до 2,7 тысячи рублей (плюс 2 тысячи, которые регулярно уплачивались). Сумма переплат станет меньше на 5-6 тысяч рублей.
Если дело касается уменьшения срока кредитования, все иначе: внеся, скажем, 9,1 тысячи рублей в день выдачи кредита, мы просто снизим срок до 11 месяцев. Сумма переплат останется неизменной. Единственное преимущество – возможность быстро погасить кредит.
Итак, первый – самый выгодный способ досрочного погашения.
Рассмотрим еще один интересный вариант действий.
2. Полное досрочное погашение.
В данном случае при досрочном погашении все выгоды очевидны: чем раньше осуществляется полное погашение кредита, тем меньше заемщик выплачивает процентов.
Пример: те же 100 тысяч, сроки и ставка. Решившись на досрочное погашение долгов, вместо 108 тысяч рублей заемщик суммарно выплатит только 104-105 тысяч. Экономия небольшая.
Таким образом, аннуитет выгодно гасить досрочно. Особенно если сроки кредитования достигают нескольких лет: начисленных на тело кредита процентов будет больше.
Для сравнения пример: 100 тысяч, 36 месяцев, 16,9% годовых. Суммарная переплата — 28 тысяч рублей (против 8-9 для 1 года).
Возможные недостатки досрочного погашения
Что касается вероятных недостатков:
1. Некоторые банки, запрашивая в бюро кредитных историй информацию о платежном поведении потенциальных клиентов, могут негативно принять факт (факты) досрочного погашения.
Пример: вы регулярно на протяжении нескольких лет брали кредиты и закрывали их раньше срока, тем самым лишая банки самого ценного – заветных процентов. Вероятность получения отказа при очередном обращении возрастает. Банкам не нужны такие клиенты, которые будут рассчитываться с долгами быстро.
2. При условии, что сумма досрочного погашения маленькая (к примеру, 500 рублей при суммарном остатке задолженности в 150 тысяч), она будет записана банком в счет снижения последнего платежа. При этом не изменится ни срок кредитования, ни величина обязательных платежей.
Есть и некоторые ограничения, создающие препятствия для досрочного покрытия долга.
Пример: условия договора. Некоторые банки накладывают мораторий на досрочное погашение в течение определенного срока, например, на первые 6 месяцев действия кредитного договора. Хуже, если запрет действует весь период кредитования.
Пример: вернемся ко второму пункту, где некий заемщик пытался внести 500 рублей на кредитный счет с суммарным долгом в 150 тысяч. Слишком маленькая сумма может быть не принята банком в счет досрочки, что обусловлено политикой банка и положениями договора.
Совет: досконально изучайте все условия кредитования, прописанные в договоре.
Выгодно ли погасить кредит досрочно?
Как уже говорилось, если клиент гасит кредит досрочно, банк теряет проценты. А раз банк проценты не получает, следовательно, заемщик их не платит. Получается, частичное досрочное погашение кредита в банке – это выгодно.
Совершая досрочное гашение, нужно помнить некоторые важные вещи.
Во-первых, перерасчет процентов касается только будущих платежей. Если вы платили кредит год, то проценты за этот период вам никто не вернет. Денежными средствами вы в это время пользовались, следовательно, банк уплаченные проценты честно заработал.
Во-вторых, пересчитывать банк будет только проценты. Сколько бы раз вы ни делали досрочное гашение, основной долг от этого не изменится. То есть он уменьшится, естественно, но на ту сумму, которую вы погасите. Дополнительно банк ничего не спишет.
В-третьих, свои проценты банк получит в любом случае. В соответствии с кредитным договором составные части платежа списываются в следующем порядке:
- неустойки, пени;
- просроченная задолженность;
- проценты за текущий месяц;
- основной долг.
Как происходит процедура досрочного погашения
Как правило, банки предлагают клиентам удобную систему безналичного расчета по ипотеке. А именно, человек открывает специальный счет, с которого ежемесячно в определенную дату списывается сумма платежа. Если человек захочет погасить кредит досрочно, полностью или частично, то просто положить деньги на счет недостаточно.
Система работает в автоматическом режиме: в определенную дату будет списана только сумма платежа, а остальные деньги останутся неприкосновенными. Для того, чтобы банк принял их в счет закрытия долга, необходимо написать заявление.
Договоритесь с менеджером о встрече, заполните заявление, внесите желаемую сумму. Если ее достаточно для полного расчета по долгу, то вам должны выдать справку, подтверждающую закрытие кредита. Если погашение частичное, то попросите новый график платежей.
Рассчитать, на сколько уменьшится платёж можно самостоятельно, используя ипотечные онлайн-калькуляторы. Но ориентироваться нужно все равно именно на график банка, ведь он является обязательным приложением к кредитному договору.
Что выгоднее при досрочном погашении — уменьшать платёж или срок кредита?
Отвечает старший продакт-менеджер стрима Кредитование розничного бизнеса МТС Банка Анастасия Череваткина.
В большинстве банков в случае частичного досрочного погашения ипотечных или потребительских кредитов заёмщик может выбрать вариант уменьшения ежемесячного платежа по кредиту или вариант снижения срока кредитования. Для внесения изменений в график платежей заёмщику нужно обратиться в финучреждение с соответствующим заявлением. В банке рассчитают оба варианта, чтобы можно было сравнить, что будет выгоднее, исходя из параметров продукта: вашей процентной ставки, суммы и срока кредита.
Для наглядности рассмотрим расчёт на примере потребительского кредита.
Если мы возьмём кредит 310 000 ₽ на 36 месяцев по ставке 9,9% годовых, то ежемесячный платёж составит 9988 руб. Переплата за весь срок кредита — 49 578 руб.
На 4-й месяц кредита клиент осуществил частичное досрочное погашение в размере 40 000 ₽.
Тем не менее перед принятием решения заёмщику рекомендуем проанализировать своё финансовое состояние. Важно правильно рассчитать силы, чтобы при изменении обстоятельств сумма ежемесячного платежа оставалась для вас реальной и «подъёмной», то есть не превышала 40% от вашего дохода и позволяла откладывать небольшие суммы на случай непредвиденных расходов.
В случае если вы имеете стабильный доход, который позволит вам продолжить комфортно выплачивать ежемесячный платёж, то предпочтительным будет уменьшение срока кредита.
Если же вы знаете о возможных изменениях в вашей жизни в ближайшее время (есть вероятность сокращения на работе, планируется прибавление семьи и будет работать только один супруг, в ближайшее время предстоит увеличение ежемесячных расходов), то снижение размера ежемесячного платежа даст вам большую свободу действий, снизит размер долговой нагрузки и позволит не допустить просрочки платежа в случае непредвиденных обстоятельств.
Как работает график оплаты?
Почти все кредиторы России предлагают клиентам взять деньги в долг по аннуитетной системе. Остальные — по дифференцированной.
Аннуитетная система. Устанавливается график оплаты и вся сумма долга вместе с процентами распределяется равными долями. В итоге заемщик оплачивает ежемесячно одну и ту же сумму.
Дифференцированная система. При дифференцированной системе заемщик оплачивает разные суммы ежемесячно. Вначале заемщик вносит максимальную сумму и со временем ежемесячный платеж уменьшается.
Если у клиента оформлен кредит по аннуитетной системе и он планирует досрочно рассчитаться с долгами, банк предлагает выбрать один из способов: сократить длительность кредита или уменьшить ежемесячные взносы.
Когда заемщик соглашается на сокращение срока кредитования, увеличивается ежемесячный платеж, но итоговая переплата уменьшается. Это актуально в том случае, если досрочное погашение проходит в первые месяцы. Заемщик быстрее расплачивается с долгами, но увеличивается финансовая нагрузка, т. к. приходится больше платить в месяц.
При дифференцированной системе размер переплаты будет меньше, если сократить длительность кредита, т. к. долг и проценты распределяются на весь срок кредитования. При досрочном погашении еще больше возрастает ежемесячный платеж, чем при аннуитетном способе оплаты, но зато переплата будет минимальной.