Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует целый ряд преимущественных прав, суть которых заключается не в том, чтобы первым получить предложение, которое получат и другие, а в том, чтобы потеснить конкурентов. Это, к примеру, преимущественное право зачисления в детский сад или школу по месту прописки; преференции для российских компаний при госзакупках; право сирот, инвалидов, военных и детей силовиков поступать в вузы.
Способы решения долевых споров
- Продать недвижимость целиком
Данная схема поможет справедливо решить спор между собственниками, особенно, когда долевым объектом выступает однокомнатная квартира. Собственники продают «долевую» недвижимость целиком и получают за нее полную стоимость. Полученные деньги делятся пропорционально долям.
- Продажа доли другому сособственнику
Продать долю кому-то из «своих» — удобный вариант решения вопроса. Не нужно искать покупателя на стороне, не нужно оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. В то время как продажа доли «на сторону» — дело хлопотное.
— Чтобы в последующем продать свою долю необходимо получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции, — говорит адвокат Жазира Нурланова. — Если совладельцы не согласны на продажу, то вы сделку совершить не сможете, а если и совершите, то она будет признана недействительной. Так, согласно статьи 216 Гражданского кодекса РК, при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При этом юрист подчеркивает, что продать «на сторону» ниже цены, предложенной сособственникам, запрещено. Это будет нарушением преимущественного права покупки, и любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
- Достичь договоренностей о совместном пользовании
Если по каким-либо причинам не удается или не хочется продавать недвижимость, то собственники долей могут между собой установить порядок пользования ею. Это возможно, если комнат в этой квартире не меньше, чем желающих проживать в ней. Если же квартира однокомнатная, то можно сдать ее в аренду и делить полученный доход либо договориться жить в ней, например, по году.
Примеры употребления на «Секрете»
«Закон защищает права квартиранта: он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права собственнику квартиры необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма предложить квартиросъёмщику заключить контракт на тех же или иных условиях».
(Юрист Мария Спиридонова о том, как обойти подводные камни при сдаче квартиры в аренду.)
«Преимущественное право остаться есть у сотрудников с более высокой квалификацией и большей производительностью труда. Оценить это можно по результатам работы за некий период и по результатам ежегодной аттестации. Если у вас нет такой статистики, суд, скорее всего, займёт сторону увольняемого».
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| № п/п | Схема оформления отказа | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Подача письменного заявления | Такая необходимость возникает с момента получения письменного извещения от продавца (совладельца).
Подобные документы обычно направляются через нотариуса. Следовательно, совладельцу нужно подать встречное заявление в ту же нотариальную контору. |
| 2 | Подать отказную можно лично или направить по почте | Вариант подразумевает предварительное нотариальное удостоверение подписи заявителя.
Например, если совладелец проживает в другом регионе, то ему придется посетить нотариуса по месту жительства. После чего направить заявление по почте. |
Можно ли обойти преимущественное право покупки?
Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:
- Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
- Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
- Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.
Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.
Какие сведения содержатся в уведомлении?
Заблаговременное оповещение о сделке гарантирует соблюдение требований законодательства по отношению к преимущественному праву покупки доли в квартире. Образец такого уведомления можно изучить ниже.
Обязательно в этот документ вносятся следующие данные:
- адрес квартиры;
- сведения о размере имеющейся доли;
- стоимость, по которой продается имущество;
- непосредственное предложение воспользоваться своим правом и выкупить часть объекта;
- указывается, что если не будет принято данное предложение, то доля будет продана третьим лицам;
- внизу прописывается просьба составить отказ или согласие в письменном виде;
- ставится дата составления уведомления и подпись заявителя.
Основным условием выступает необходимость продажи имущества исключительно по той цене, которая указана в уведомлении. Если все совладельцы отказываются от покупки, то далее можно продавать по этой цене. Если не может продавец найти покупателей, то он не может просто снижать цену. Для этого снова им составляются уведомления, где указывается более низкая стоимость. Если кто-то из совладельцев соглашается выкупить долю, то составляется с ним договор. Преимущественное право покупки квартиры позволяет увеличивать долю уже существующих владельцев недвижимости.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества.
Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Приоритетные покупатели доли недвижимости
Принцип продажи имущества значительно различается в зависимости от вида собственности. Чтобы продать долю в жилом помещении необходимо предварительно уведомить совладельцев.
Гражданский кодекс устанавливает приоритетное право для совместных собственников имущества. Они имеют возможность выкупить долю до ее предложения неопределенному кругу лиц.
Приоритетным правом наделяются лица, которые обладают правом собственности на другие доли этого жилого помещения.
Таким образом, не имеют преимущественного права:
- Супруг, который не является совладельцем (если доля является личной собственностью продавца).
- Соседи.
- Дети.
- Родственники.
Закон не устанавливает приоритет совместных собственников. Все совладельцы наделены равными правами вне зависимости от величины долей.
Как известить о продаже доли в квартире
Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.
Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).
Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.
Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.
У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.
Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.
Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.
Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Что такое преимущественное право?
Продажа недвижимости, которая имеет несколько долевых собственников, осуществляется в соответствии с особыми нормами законодательства РФ. Отличием такой сделки является наличие преимущественного права приобретения доли недвижимости, если один из совладельцев хочет продать свою часть.
При продаже долевой собственности остальные владельцы автоматически получают преимущественное право покупки по назначенной стоимости и наличии одинаковых условий для всех заинтересованных сторон.
Исключение составляет продажа недвижимости с публичного торга или же части квартиры, которая построена на участке находящемся в долевой собственности.
Обязанности лица продающего долю недвижимости
Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.
Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.
При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.
Как возникает преимущественное право
Преимущественное право покупки возникает между совладельцами комнат в коммунальной квартире или дольщиков совместного имущества в различных видах недвижимости (квартира, частный дом).
Все совладельцы соответствующей недвижимости имеют равные права в отношении приобретения долевой собственности между собой. Продажа части имущества постороннему лицу дает возможность преимущественной покупки для заинтересованных сторон в соответствии со ст. 250 ГК РФ.
Возможные причины продажи доли недвижимости:
- развод между супругами;
- наследование доли по закону или же завещанию;
- необходимость получения финансовых средств.
При приобретении квартире в браке такая недвижимость считается совместным имуществом и разделяет поровну между обоими супругами. Исключение составляет подписание брачного контракта с определенными условиями.
Такое разделение определяет долевую собственность. Каждый владелец части недвижимости получает право личного распоряжения по собственному усмотрению. Порядок действия преимущественного права:
- бывшие супруги при приватизации жилплощади без выделения определенных долей;
- наследники, получившие жилье;
- совладельцы долевой недвижимости при возникновении различных обстоятельств.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате
налога при сдаче квартиры в аренду
можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.