Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Создание ТСЖ в многоквартирном доме в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Нарушения в ТСЖ, что делать
Руководство, которое выбрали жильцы имеет два годна, чтобы показать себя. Если срок вышел и куча претензий, то нужно обратиться к ЖК, там написано, что делать.
Во-первых все члены ТСЖ могут собраться и рассмотреть жалобы на управляющих ТСЖ. Если ест претензии к председателю или правлению – нужно оповестить всех жильцов в письменном виде, где указать где собраться и зачем.
На собрании можно решать только поставленную проблему и ничего другого не обсуждается.
Дальше нужно отправить всем членам товарищества уведомления. Это можно сделать лично, а можно заказным письмом.
Если в указанную дату и время соберутся две трети членов, то решение собрания будет законным.
Вести его могут как председатель так и его зам. Если их нет, то любой другой участник. На собрании будет решено переизбирать руководство или нет.
Последний вариант — поступить иначе и послать свои требования в Управление Роспотребнадзора.
Что нужно включить в устав ТСЖ
В устав ТСЖ рекомендуется включить сведения:
- о наименовании ТСЖ, включающем слова «товарищество собственников жилья»;
- месте нахождения ТСЖ;
- предмете и целях его деятельности;
- порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
- составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством;
- составе и компетенции ревизионной комиссии ТСЖ, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ;
- правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей;
- правах и обязанностях членов ТСЖ;
- порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющимися членами ТСЖ;
- порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению МКД;
- порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ.
Примерную форму устава вы можете найти ниже.
Членство в организации
Вступить в товарищество можно на основании заявления, направленного в правление. При этом таким правом обладает только собственник жилья. Им не обязательно должен быть тот, кто принимал участие в строительстве дома в качестве дольщика. Стать членом ТСЖ может покупатель, одариваемый или наследник недвижимость, при условии, что он зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке. Таким же образом происходит и выход из состава ТСЖ. Человек должен будет направить соответствующее заявление. Независимо от характера обращения окончательное решение принимается на общем собрании. При этом человеку не могут отказать в удовлетворении его просьбы, поскольку членство в товариществе возможно только на добровольной основе.
Лицо, которое вступило в организацию, должно представить информацию о себе и своей недвижимости для включения в специальный реестр. Сведения должны быть достоверными.
Какие налоги платит ТСЖ
Поскольку товарищество собственников жилья ведет хозяйственную деятельность, оно является налогоплательщиком, несмотря на задекларированный в уставе неприбыльный характер деятельности. Перечислим, какие налоги платит подобная организация:
- На прибыль. Обычно прибыль, облагаемая налогом, формируется за счёт предоставления агентских услуг или сдачи в аренду имущества.
- На добавленную стоимость.
- На имущество/землю/транспорт (при наличии).
- На доходы физических лиц. Налоги взимаются с суммы доходов работников организации.
- Страховые взносы за сотрудников, с которыми заключены трудовые договоры.
Экономические субъекты, действующие на территории РФ, могут пользоваться упрощённой системой налогообложения, которая имеет ряд преимуществ.
| Отличия | Упрощённая система | Общая система |
|---|---|---|
| Расходы, учитываемые при вычислении базы налогообложения | Только те, что определены Налоговым кодексом | Все |
| Минимальный размер налога | Не менее 1 % от доходов | |
| Ставка налога, по которой облагается база («доходы — расходы» для упрощённой системы или прибыль для общей), % | Не более 15 | 20 |
| Страховые взносы, % | 20 | 30 |
| Количество отчётности | Меньше | Больше |
Порядок управления многоэтажкой
Обязанности правления ТСЖ исполняют:
- Всеобщие сборы жильцов (главный орган);
- Правление;
- Председатель ТСЖ.
Создается товарищество для продуктивного общего управления многоквартирным домом. Управление позволяет:
- Эксплуатировать МКД эффективно;
- Продуктивно управлять ресурсами, которые находятся в собственности.
Создание представляет собой ряд этапов:
- Определение МКД, которые будут входить в кооператив, и на жильцов которых будут распространяться полномочия правления;
- Формирование инициативной группы, в которую входят жильцы, имеющие профильное образование и обладающие опытом исполнения властных полномочий;
- Обобщение информации о жильцах, а также объявление общего сбора жильцов;
- Оформление результата общих сборов посредством Протокола, описывающего основные вопросы и принятые решения;
- После принятия решения о создании Товарищества, проводится подготовка учредительной документации, прописывающих состав жильцов, входящих в управляющую ТСЖ организации, права и обязанности ТСЖ;
- Утвердить устав можно путем голосования на повторном общем собрании;
- Регистрация установочной документации в государственных инстанциях, открытие расчетного счета в банке, направление сведений балансодержателю МКД;
- Передача многоэтажки Товариществу осуществляет комиссия территориальных органов исполнительной власти совместно с органами правления ТСЖ. О результатах передачи оформляется Акт и передается техдокументация на МКД.
Особенности юридического статуса председателя
Является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Статья 16 V раздела ЖК РФ излагает требования к должностным лицам ЖК (Жилищного кооператива). К ним относят председателя, бухгалтера и членов правления.
Как и любой руководитель, глава правления имеет право подписи финансовых документов, однако персональной ответственности, в отличие от директоров коммерческих предприятий, не несет. Прокуратура и суд не причисляют председателя к должностным лицам.
Налоговая регистрирует главу ТСЖ не как руководителя, а как председателя. Формально такое лицо не имеет права подписи на документах. А если подписывает, должен нести персональную ответственность.
Глава правления Товарищества – должность выборная, а должностных лиц назначают. Отвечает председатель за надлежащее исполнение своих обязанностей, а также отчитывается перед контролирующими государственными органами.
Учет расходов на капремонт
Расходы на капитальный ремонт МКД могут быть покрыты из взносов собственников жилья — членов ТСЖ или с привлечением бюджетных субсидий, которые в учете отражаются обособленно от иных ресурсов:
- средства, предназначенные для проведения капремонта, переводятся на отдельный счет, что в учете отражается записью: Дт 55 Кт 50;
- если деньги поступают от членов ТСЖ, то в бухгалтерском учете сначала начисляются суммы членских субсидий (Дт 76 Кт 86), после чего отражается поступление денег и их отнесение на спецсчет через корреспонденцию Дт 55 Кт 76;
- суммы бюджетных субсидий отражаются проводкой: Дт 55 Кт 86;
- на следующем этапе по мере выполнения подрядчиками работ в рамках капитального ремонта многоквартирного дома будут делаться записи о произведенных расходах: Дт 20 Кт 60;
- оплата услуг подрядчиков фиксируется перечислением средств со спецсчета: Дт 60 Кт 55.
Плюсы и минусы УСН (упрощённой системы налогообложения)
Жилищная организация вправе выбрать систему налогообложения при создании или в процессе деятельности каждый календарный год. Упрощённая система подсчёта предполагает вычисление размера налогового платежа по ставке 6% от всех доходов организации или по ставке 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов.
Важно! Для жилищных товариществ, желающих перейти на упрощённую систему уплаты налогов, возможен переход только на тот вариант системы, при котором из доходов вычитаются расходы, а налоговая ставка равна 15 процентам (п. 3 ст. 346.14 НК РФ).
Среди основных плюсов упрощённой системы для ТСЖ можно выделить:
- Освобождение от уплаты НДС.
- Возможность уменьшать налоговую базу при вступлении в товарищество новых жителей дома.
- Возможность освобождать от уплаты налогов прибыль жилтоварищества, возникшую вследствие хозяйственной деятельности.
- Возможность максимального уменьшения величины уплачиваемых налогов путём нивелирования разницы доход-расход.
Уменьшать разницу между доходной и расходной частью можно вне зависимости от величины чистой доходной части, что является существенным преимуществом для крупных жилищных структур.
К минусам упрощённой системы применительно к жилтовариществам можно отнести:
- Необходимость дополнительных бухгалтерских операций для корректного сведения счетов.
- Рост налоговой базы при возрастании задолженности организации.
После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:
- Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
- Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
- Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
- Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
- Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
- Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
- Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
- Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
- Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
- Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
- Обязанности председателя ТСЖ и его права
Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.
Количество членов ТСЖ, создавших товарищество, должно быть больше половины голосов от всех голосов жильцов, имеющих в собственности помещения в доме.
Устав некоммерческого объединения собственников жилья утверждается на собрании жильцов — членов ТСЖ.
По закону о товариществах собственников жилья объединение жильцов в ТСЖ, после его регистрации становится юридическим лицом, имеющим наименование, печать, счета в банках и другие реквизиты.
Протокол о создании ТСЖ подписывают все собственники помещений, которые голосовали за создание товарищества.
Регистрация ТСЖ, как юридического лица, проходит согласно закона, регламентирующего регистрацию юридических лиц.
При проведении регистрации предъявляются следующие документы:
- протокол собрания жильцов дома, на котором было вынесено решение о необходимости создания ТСЖ, утвержден устав,
- устав ТСЖ,
- данные о лицах, которые проголосовали за создание ТСЖ, принадлежащих им долях в общедомовом имуществе многоквартирного дома.
Права и обязанности управляющей организации
Как и в любых отношениях, в случае с управлением домом определяются свои права и обязанности. Смысл в том, что товарищество существует по определённым правилам, оно не может произвольно под конкретной организационно-правовой формой осуществлять любую деятельности. Товарищество всегда является организаций без коммерческой цели, а значит, прибыль не является смыслом её деятельности. Именно поэтому для товарищества собственников были определены перечни прав и обязанностей.
Товарищество всегда должно иметь председательствующего, который в первую очередь будет отвечать за работу ТСЖ. Соответственно, права и обязанности товарищества также будут распространяться и на него.
Жилищный кодекс в первую очередь говорит о правах товарищества, которые будут таковыми и для его членов:
- возможность заключения соглашений на обеспечение дома необходимыми ресурсами и оказание иного рода коммунальных услуг;
- возможность контролировать расходы и доход на год, формировать сметы;
- возможность определения счетов, которые должны оплачивать собственники, на основании ранее принятой сметы;
- возможность осуществлять работы для владельцев квартир;
- возможность распоряжаться кредитными средствами, которые были выделены со стороны банка;
- возможность распоряжаться имуществом, принадлежащим дому, сдавать помещения и осуществлять иные подобные действия, если они не затрагивают интересы владельцев квартир.
Перечень исчерпывающий. Однако председательствующему и товариществу в целом могут быть предложены и другие возможности, реализация которых повлечёт пользу порядку управления.
Наряду с правами, Жилищный кодекс также определяет и перечень обязанностей, исполнение которых должно осуществляться всегда и каждым членом товарищества:
- необходимо исполнять все предписания закона, осуществлять управление домом согласно положениям устава и нормативных актов;
- необходимо соблюдать условия любого из заключённых товариществом договоров;
- необходимо обеспечивать надлежащее состояние дома, в особенности техническое и санитарное обслуживание;
- необходимо влиять на собственников с целью обеспечить выполнение с их стороны обязанностей, как членов товарищества;
- необходимо соблюдать все интересы собственников, а также обеспечивать их, в том числе путём защиты при вмешательстве третьих лиц;
- необходимо вести учёт всех лиц, входящих в товарищество, и каждый год направлять информацию о них в орган власти конкретного субъекта России;
- необходимо сообщать в реестр обо всех изменениях, которые претерпевает товарищество, в том числе в тексте учредительного документа.
Согласно статье закона он всё же представляет собой исчерпывающий вариант списка обязанностей. При этом устав юридического лица может позволить внесение дополнительных оговорок как в части обязанности, так и в части прав организации и её участников.
Чаще всего это касается ведомственного жилья, в котором проживают сотрудники одной какой-то организации, предприятия.
- Главный инженер, отслеживающий исправность всех коммуникационных систем в доме и их своевременное обслуживание коммунальными предприятиями.
- Охранник, либо консьерж, подчиняется управляющему Товариществом, но они не принимаются в штат на официальном уровне.
- Управляющий, бухгалтер, начальник отдела кадров, секретарь – все подчиняются председателю правления.
Монтеры, механики, слесари, сантехники и так далее – главному инженеру.Есть также еще и внештатные сотрудники – например, охранники или консьержи, которые подчиняются также управляющему.