Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из аренды в собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
К нюансам относится то, что оформить правомочия собственности получится не на все наделы. В данной ситуации не учитывается то, что гражданин планирует внести оплату за землю. Ограничения прописаны в земельном законодательстве. В частности, закон говорит о том, что не получится получить с собственности надел, который выбыл из оборота. Аналогичные положения отнесены к участкам, которые в ограниченном порядке используются гражданами или организациями. К числу таких участков относятся те, что входят в категорию особо охраняемых, в частности парковые зоны или заповедники.
В эту же группу включены участки, отнесенные к общему использованию или земли, переданные в использование Вооруженными силами. Это участки, которыми пользуются государственные органы с целью выполнения определенных функций. Также препятствием можно назвать то, что назначение надела не совпадает с желаниями гражданина. К примеру, человеку откажут в получении участка, если строение располагается на территории, не предназначенной для ИЖС.
Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?
Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.
Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.
Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.
Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.
В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.
Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:
- он должен быть заключен в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
- его регистрируют в Росреестре.
Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.
Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.
Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет купли-продажи;
- цена продажи и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты субъектов правоотношений.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:
- В местную администрацию подается заявление.
- Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
- Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
- Проводится топографическая съемка.
- Подается полный пакет документов в администрацию.
- Администрация выносит положительное решение и готовит документы.
- Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.
- Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
- Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.
Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.
Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде
Логичный ответ – выкупать землю. Но существует список земель, которые нельзя выкупить у государства ни при каких обстоятельствах. В него входят природоохранные земли, земли, принадлежащие Минобороны, изъятые из оборота и городские зоны поселения. Выкупить их нельзя, но можно арендовать. Существуют также ограничения на земли у водоемов и исторических достопримечательностей.
Но, если земля соответствует всем законным для выкупа параметрам, то можно приступать к процессуальным действиям и обращаться в госорганы с заявлением о выкупе с приложенными к нему документами. Потом остается ждать ответа от госорганов, а им зачастую свойственно его затягивать, потому что как ни крути, но государству не выгодно, продавать кому-то свою землю.
Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, то в таком случае решения можно ждать месяц. Когда возникают вопросы по границам или связанные с видом разрешенного строительства, то процесс затягивается до шести месяцев. При наличии самовольных построек на земле, решение может и вовсе затянуться до года, ведь эти строения надо будет зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность
- Первый шаг – это сбор документов. Собственнику будет необходимо заявление о желании выкупить землю в госорганы, паспорт, документы, указывающие на законные основания использования земли, кадастровый паспорт с указанием установленных границы и стоимости, акт оценки, технический план и выписка из ЕГРН.
- Второй шаг – при отсутствии кадастрового паспорта понадобится встать на учет. Если вы не знаете о том, есть он или нет, то можно запросить в МФЦ кадастровую выписку и предоставить межевой план о закреплении границ участка.
- Третий шаг – обращение в администрацию муниципалитета, в чье ведомство входит земля.
- Четвертый шаг – заключение договора выкупа земли из госаренды.
- Пятый шаг – регистрация сделки.
По сути, после этого бывший арендатор земли становится ее законным владельцем.
Имейте ввиду, что на каждом этапе выкупа нужно будет оплачивать госпошлину.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества.
Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность
Вернуться назад на Земельная собственность 2022С 1 января 2022 года поднимется стоимость выкупа земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. Продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания и сооружения.
В настоящее время она составляет 25% от кадастровой стоимости. Департамент земельных отношений администрации Перми напоминает арендаторам земельных участков: с 1 января 2022 года стоимость выкупа составит 75%, согласно п.
5 ч. 1 ст. 1 закона Пермского края №837-ПК. Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства.
Закон о выкупе земли из аренды в собственность 2022
Какова стоимость Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли. Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.
Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.
Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства. Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.
Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.
Какие земли выкупить нельзя?
Существует определённый список территорий, которые покупать запрещено. К ним относятся:
- земли, предназначенные для реализации государственных проектов;
- территории, принадлежащие министерству обороны РФ;
- природоохранные, заповедные, лесопарковые территории;
- приграничные зоны;
- территории, расположенные вдоль автомобильных и железных дорог, аэропортов и морских портов;
- земли, выведенные из оборота;
- территории, загрязнённые опасными отходами.
Кроме этого, муниципальная администрация может отказать в выкупе, если:
- арендатор неоднократно нарушал условия аренды;
- гражданин не подал необходимый список документов или указал заведомо ложную информацию в заявлении;
- арендатор грубо нарушал условия использования земель.
Причину отказа можно обжаловать или устранить ошибки в собранной документации и попытаться подать бумаги заново.