Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Может ли один из супругов продать долю или её часть?
Для этого нужно разделить права собственности и определить долю. Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ и ч. 2 ст. 38 СК РФ Семейного кодекса делить права собственности можно до развода, если они не были разделены в брачном договоре, который должен такое предусматривать. Разделить доли можно соглашением между двумя физическими лицами — т.е. договором, оформленном в произвольной форме.
И брачный договор, и соглашение сторон о разделе имущества должно быть заверено нотариально.
Когда доли разделят, совместная собственность семьи станет долевой, и долю можно будет продать, уведомив об этом вторую сторону. Сособственник будет иметь преимущество на покупку перед третьими лицами.
Подробнее можно почитать в ч. 3 ст. 38 СК РФ и подп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.
Как инвалиду продать долю в квартире?
Загвоздка часто в дееспособности. Если человек дееспособен и сам может принимать решение о продаже, то идти нужно по стандартному пути. Если недееспособен, то обращайтесь в орган опеки и попечительства, как и в случае с несовершеннолетним.
Проблемы возникают в самых бытовых ситуациях. Например, дочь хочет перевести больную маму к себе, продав ее долю в квартире, а мама против продажи и переезда. Договориться не могут. Дочь запускает процесс о признании мамы недееспособной.
Признать человека недееспособным может только суд (как правило, районный), справки, выписки, медицинские заключения служат основой для положительного решения. Органы опеки при этом чаще всего встают на сторону инвалида и затягивают процесс. Для них важно, чтобы условия жизни мамы не стали хуже. Махинации с квартирами, в которых живут инвалиды, частое дело, поэтому суды соблюдают осторожность и долго принимают решение.
Если у вас сложная ситуация, то ищите судебную практику, конкретные решения судов или консультируйтесь с юристом до начала каких-либо действий. Что точно не стоит делать, так это развивать конфликт.
Могут ли долевые собственники запретить продавать долю?
Бывает так, что один совладелец против продажи доли третьему лицу, но и сам не может дать предложение. Он может подать в суд, но только с одной целью — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Важно понимать, что суд — это время. За это время долевой собственник может найти деньги на выкуп доли. Если не найдет, то просто потратит ваше и свое время, так что лучше договориться без суда.
Оспорить сделку можно, но тогда, когда продавец не известил других собственников, нарушил их права и действовал не по закону. В остальных случаях законодательство устроено так, что собственники могут выкупить вашу долю у третьего лица, но не могут запретить продажу.
Нужно ли согласие супруга?
Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.
Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Исключением являются три ситуации:
- сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
- развод супругов;
- наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).
Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Преимущественное право покупки
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки
Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.
Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.
Нужно ли согласие супруга?
Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.
Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Исключением являются три ситуации:
- сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
- развод супругов;
- наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).
Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости.
Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости?
В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав.
Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала.
Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной.
В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:
- Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
- Раздел имущества или выделение из него долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности
Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.
Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.
В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.
Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.
В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.
Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.
Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.
Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.
Суды обращают внимание на следующие моменты:
- получил ли истец уведомление;
- как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
- срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
- притязания остальных совладельцев (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«);
- размер проданной доли;
- наличие денег для оплаты и др.
Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.
Пример:
Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.
Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:
- приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
- истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
- считать продажу доли третьему лицу законной.
Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.