Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.
У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.
Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.
В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.
В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.
После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.
Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме
Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.
- Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
- Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
- Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
- Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.
Первоначальный инвестор — продавец Бухгалтерский учет
В бухгалтерском учете выручка от реализации права требования признается в составе прочих доходов при соблюдении условий, установленных п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».
Стоимость имущественного права признается в составе прочих расходов на основании п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и при соблюдении условий п. 16 ПБУ 10/99.
Порядок отражения данных операций в учете разберем на примере.
Пример 1. ООО «Альбатрос» выступило дольщиком по договору долевого строительства при строительстве жилого дома. Величина взноса составила 10 000 000 руб. В дальнейшем им принято решение уступить право требования по договору ООО «Чайка» за 12 000 000 руб. На момент уступки цена по договору долевого участия полностью оплачена застройщику.
Согласно положениям п. 1 ст. 146 НК РФ реализация имущественных прав признается объектом налогообложения. Поэтому первоначальный инвестор, уступающий право на долю в строящемся объекте, должен начислить НДС с учетом особенностей, установленных в п. 1 ст. 153 и ст. 155 НК РФ. При этом, по мнению финансового ведомства, при передаче имущественных прав на:
жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места — налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.04.2008 N 03-07-11/149);
нежилые помещения — выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 155 НК РФ, Письма Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122, от 14.07.2008 N 03-07-11/254).
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
— срочность продажи;
— репутация застройщика на момент продажи;
— степень готовности дома;
— соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
— наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
— количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
— информацию по объекту;
— сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
— дата и место, где проводится сделка;
— паспортные данные сторон сделки;
— сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
— порядок расчета;
— сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
— перечень документов, которые продавец передает покупателю;
— обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
— ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
— все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
— оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
— оригинал ДДУ;
— квитанцию об оплате госпошлины;
— согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
— согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
— разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
— разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.