Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить наложение границ земельных участков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:
- технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
- кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Какие действия предпринимать в случае наложения?
В большинстве случаев, о факте наложения границ землевладельцы узнают при размежевании очередной территории. У специалиста возникают определенные сложности, и становится очевиден факт изменения площади или очертаний объекта. Что делать при наложении границ земельных участков? Алгоритм дальнейших действий во многом зависит от того, кому удалось выявить неточность.
Часто факт ошибки устанавливают представители кадастровой службы. В этом случае они приостанавливают все работы до внесения коррективов во все сведения. Если неточность выявлена собственником или кадастровым инженером, о ней необходимо сообщить в Госкадастр и подать заявление с требованием устранить оплошность. Если же сотрудники Госкадастра не воспринимают доводы заявителя всерьез, то можно воздействовать на них через судебную инстанцию.
Даже если землевладелец уверен, что соседи не настроены на конструктивный разговор, он должен предпринять перечисленные шаги. Прежде чем обратиться в судебную инстанцию, необходимо подать обращения в ГКН и направить претензию соседям. Если этого не сделать, то иск не будет принят к рассмотрению.
Под наложением границ ЗУ следует понимать неверное расположение границ участков, которые приводят к имущественным спорам, либо не играют значимой роли для правообладателей участков, но смещают межевые границы в сторону от надлежащего их месторасположения.
В любом случае, наложение границ приводит к вопросу о невозможности продолжать кадастровые работы, как в топографическом и учётном плане, так и на местности.
При наложении границ на ранее учтенный участок происходят следующие виды нарушений в расположении участков на местности:
Во всех перечисленных случаях как минимум один из собственников терпит имущественный ущерб за счёт уменьшения площади участка. Гораздо сложнее обстоит дело, когда участки имеют сложную конфигурацию, где достаточно сложно уследить за каким-либо сложным фрагментом межевой границы.
Во избежание наложения границ, такие участки рекомендуется межевать в первую очередь. Восстановление границ таких участков наряду с межевыми знаками помогут сохранить его целостность и неприкосновенность.
Возникают и совершенно беспрецедентные случаи наложения границ ЗУ, когда на месте одного участка располагается другой.
При этом собственники участков пользуются ими по установленному порядку и не имеют намерения что-либо менять в устоявшемся факте землепользования.
Проблема выявляется при размежевании одного из участков, которое не представляется возможной. Следствием этого становится невозможность размежевания участков и проведения имущественных процедур с участком таких как:
- разделение;
- объединение;
- перераспределение;
- выдел.
Самовольный перенос границы
Если владелец участка обнаружил самовольный захват части его территории соседом путём переноса забора при межевании, то алгоритм действий следующий:
- Потребовать соседа предъявить межевой план или кадастровую выписку с указанием границ его участка;
- Представить копию межевого плана соседа и собственного межевого плана в ГКН с требованием исправить ошибку;
- При отказе соседа предъявлять документы о границах, провести межевание на своём участке;
- Уведомить соседа о необходимости согласования границ, согласно п. 1 ст. 39 ФЗ № 221;
- При отказе подписывать акт согласования или неявке на собрание уведомить соседа об ответственности за его действия;
- При дальнейших сопротивлениях мирному урегулированию обращаться в суд.
Как исправить наложение?
Если неточности наложения были выявлены сотрудниками кадастровой службы, тогда в отношении участка по регламенту комплекс работ следует приостановить до того момента, пока в полной мере не будет произведено ее исправление.
Иногда она может быть обнаружена собственником или кадастровым инженером. Тогда рекомендуется заявить о найденном сбое в межевом пространстве, а также узнать у юриста, какие способы устранения имеются. Рекомендуется заявить об ошибке и затребовать ее исправление.
По регламенту сбои любого рода могут быть исправлены в том случае, если обнаружены сотрудниками ГКН. Также этим специалистам должна принадлежать инициатива по исправлению. Сведения о сбоях поступает в установленном порядке.
Если границы требуют исправления по причине наличия ошибок, в таком случае кадастровая служба может отказать заявителю в рассмотрении споров о наложении.
Так происходит, когда ошибки и недочеты имеют неявный характер. Сотрудники ГКН не могут решать такие проблемы, но без участия органа учетные записи не могут быть исправлены.
Исправление подразумевает использование сложного механизма, позволяющего сохранить права на участки всех собственников и соблюдать правовые формы решения вопроса.
При обнаружении факта ошибки в отношении собственного ЗУ нужно обратиться:
- к соседу, с участком которого граничит ваш надел;
- с заявлением относительно исправления ошибка в кадастре недвижимости, где должны быть подробно описаны все нарушения.
Такие действия можно считать успешными только тогда, когда лица, которые извещены о существующей погрешности, выполнят такие действия:
- сосед согласится с доводами и захочет сделать совместное межевание, чтобы восстановить границы и установить специальные межевые знаки;
- работники ГКН исправят ошибки по вашей жалобе и восстановят правильное положение межевых знаков, границ наделов.
Причины возникновения
Факты наложения границ во всех случаях являются результатом ошибки. Государством предусмотрена возможность внесения ошибочных данных в реестр в результате проведения учётных или геодезических работ, с условием её исправления при обнаружении. В целом ошибки в учёте можно разделить на два типа:
- Технические ошибки, которые совершаются в результате опечатки, описки или путём неумышленной замены цифры в кодификации.
- Кадастровые ошибки, которые допускают неверное установление межевых границ при осуществлении топографической или кадастровой деятельности.
В обоих случаях ошибочность сведений может сбить геодезическую сеть в сторону от её надлежащего расположения – либо посредством цифрового сбоя в шифре, либо в результате ошибки в расчёте на местности или при подготовке плана.
Перед обращением в судстоит провести досудебное урегулирование вопроса. Мирное решение проблемы – процедура обязательная к проведению при любых спорах. Если не получается самостоятельно разрешить конфликт, можно обращаться в суд, предоставив доказательства о проведении ДУ.
Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:
- бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- кадастровый план участка земли;
- результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
- отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
- бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
- копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.
Важно! Если истец предоставляет недостаточно документов, суд отказывает в рассмотрении заявления. Право обосновано недостаточностью доказательств для решения вопроса.
Если в процессе участвует несколько соседей смежных участков, они принимают сторону истца или ответчика. Может подаваться коллективное исковое заявление. При этом все участники становятся истцами или ответчиками.
Истцом или ответчиком может выступать представитель органов власти. Такое случается при решении споров в отношении государственных земель.
Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:
- представители государственной кадастровой палаты;
- органы местной администрации, муниципалитета.
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. Их точное количество определяется из числа участников судебного процесса.
Как узнать о наложении границ земельных участков
Выявить данную проблему совсем не просто. Порой собственник не имеет данный сведений на протяжении многих лет. Чтобы выявить наложение границ, необходимо изучить ряд документов и данные из кадастра.
На практике часто случается так, что данная проблема обнаруживается лишь в ходе разногласий по поводу границ у лиц, владеющих соседними участками. Например, когда в ходе установки одним соседом границ участка другой сосед понимает, что после межевания площадь его участка стала меньше.
Главная причина расхождений – кадастровая ошибка.
В таком случае ответственность за нарушение прав возлагается на следующих лиц:
- на служащих кадастрового органа;
- на специалистов, в частности, геодезистов и инженеров, в ходе деятельности которых были допущены недочеты.
Выявить наложение границ можно:
- в ходе межевальных работ (данные работы осуществляются при разделе, объединении участков, необходимы и для государственной регистрации);
- в процессе постановки участков на кадастровый учет.
В первой ситуации кадастровым инженером будет составлено заключение, содержащее информацию о наложении границ определенных участков, о причинах такого наложения. Во второй ситуации вы получите решение о том, что постановка на учет приостановлена или же в постановке на учет отказано.
Решение судебного органа напрямую зависит от полноты предоставленных доказательств, поэтому важно собрать полный перечень бумаг.
Учтите! К ним относятся:
- удостоверяющие личность бумаги (гражданский паспорт истца);
- бумаги, дающие право собственности на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка с полным разграничением границ;
- по возможности копию кадастрового паспорта смежного участка;
- результаты проведенной экспертизы, которая определила наложение земель;
- официальный отказ от сотрудников единого государственного реестра о внесении изменений в документацию;
- бумаги, подтверждающие досудебное урегулирование конфликта;
- свидетельские показания;
- выписка из ЕГРН;
- другие бумаги, которые послужат доказательством по делу.
Полный перечень документации может быть расширен при необходимости установления отдельных фактов. При явке на судебный процесс каждому из участников потребуется предоставить гражданский паспорт.
Виды споров с соседом о границе участка
В ситуации, когда границы земельного участка фактически не соответствуют границам, определенным после межевания или границам, указанным в кадастровом паспорте земельного участка, и один сосед, например, установил свой забор на участке другого намеренно или случайно, но отказывается перемещать забор или какое-то строение, тут и возникает спор, результатом которого должно быть решение суда, например, об обязании нарушителя перенести свой забор. Соответственно, после переноса забора изменится фактическая площадь земельного участка, которая будет соответствовать площади по документам.
Ситуации могут быть иными, когда лицо фактически захватило часть чужого земельного участка, но собственник захваченной части земли готов продать эту часть захватчику, тут конечно спора нет, но нужно иметь ввиду, что при определенных условиях можно изменить границы по соглашению сторон.
Досудебное урегулирование споров о границе с соседом
Законодательством не установлено правило об обязательном соблюдении истцом досудебного порядка по урегулированию земельного спора. Таким образом, истец, обнаружив нарушение своих прав, может сразу обращаться в суд с иском. НО, иногда суды возвращают истцам подобные иски, ссылаясь как раз на то, что не соблюден досудебный порядок, в этом случае у истца два пути: либо обжаловать определение суда, либо предоставить письменные доказательства (письмо, претензию), что он предпринимал меры по урегулированию спора до обращения в суд.
Кроме того, принятие мер по разрешению спора мирно до суда, в том числе, путем ведения истцом переговоров с соседом, не будет лишним, поскольку, если удастся договориться без суда, это позволит сторонам найти какое-то решение удобное для них, а также сэкономит время. Помимо этого стороны могут пригласить кадастрового инженера, чтобы он определил координаты характерных точек границ участков, и на основании этого сделать выводы, кто неправ.
Что понимают под наложением границ земельных участков?
Некоторые землевладения обладают конфигурацией, у которой отсутствует четкая геометрическая форма. Это провоцирует возникновение определенных трудностей на этапе определения местоположения характерных точек. Аналогичное происходит в ситуациях, когда один из землевладельцев нелегально захватывает близлежащую к объекту местность, немного сдвигая все прочие объекты. Трудности могут возникнуть вследствие кадастровой ошибки, когда неточности присутствуют лишь в документации ГКН, а на практике ситуация обстоит иначе.
Наложение земельных участков опасно тем, что фактическое положение межевых границ будет утрачено, характерные точки территорий будут сдвинуты в любом из направлений. Подобный прецедент не обходится без юридических последствий:
- сведения, внесенные в базу Росреестра, искажаются;
- имущественные права соседей ущемляются.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Сделку без межевания оформить можно. Но предусмотрительный человек не станет этого делать.
По-хорошему, СНТ должно было разработать проект организации застройки СНТ, с определением границ, схемой расположения участков, их площадью, а также поставить на кадастровый учет границы и организовать всех членов товарищества для совместной работы по межеванию участков. В старых садоводствах этого практически не делалось. Каждый по собственному желанию межевал свой участок у разных кадастровых инженеров, в разное время, в разных системах координат.
В данном случае в устранении кадастровой ошибки должны быть заинтересованы не только владельцы участка, который готовится к продаже, но и те, чьи участки «съехали» со своих мест. При этом необязательно проводить межевание всей территории СНТ. Достаточно только устранить накладки с теми, чьи участки залезли на участок заявителя.
По моему мнению, нужно вызывать кадастрового инженера, который проводил межевание спорных участков. При этом, если менялась местная система координат, то с высокой вероятностью координаты участков «сползают». Это исправляется их пересчетом (координат) и внесением изменений в сведения ГКН (Госкадастра недвижимости).
Если система координат не менялась, то это чистая оплошность кадастрового инженера при проведении кадастровых работ.