Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2018 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
| Договор дарения | Сделка, направленная на безвозмездное отчуждение имущества при отсутствии материальной выгоды у дарителя. Сделка является двусторонней, то есть одаряемый должен принять имущество, чтобы она считалась заключенной |
| Квартира | Недвижимое имущество, которое является комплексом общего и личного имущества. Является жилым помещением, часть многоквартирного дома |
| Недвижимость | Имущество, которое не подлежит перемещению ввиду своих особенностей |
| Существенные условия договора | Это те условия, которые обязательно должны быть указаны в тексте договора. При их отсутствии он может считаться незаключенным |
| Государственная регистрация перехода права собственности | Это процедура, в соответствии с которой осуществляется внесение сведений о новом собственники квартиры или иного объекта недвижимости в соответствующую базу данных, то есть фактически производится его регистрации государственным органом |
| Даритель | Собственник объекта, который передаёт его третьему лицу на безвозмездной основе. Одаряемый — лицо, которое принимает объект собственности |
| Срок исковой давности | Временной отрезок, в течение которого суд вправе вынести решение по рассматриваемому вопросу. Применяется только тогда, когда ответчик прямо об этом заявит |
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры
Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.
Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.
В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.
Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.
После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.
«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.
Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.
Александр Попов, Нижний Новгород
17/11/2016
Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.
Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.
Петр Сергеевич, Краснодар
03/03/2015
Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.
Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.
Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.
В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.
Час расплаты настанет!
А что можно сделать с продавцами, которые, ни о чем не предупредив, «всучили» вам квартиру с жильцом в придачу? Предусмотрено ли для них какое-то наказание?
— В случае, если вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме, уплаченной продавцу за квартиру.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
— В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ). Данная статья предусматривает штраф в размере до 120 тыс. руб., или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Однако считаем, что необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.
Как проверить квартиру?
— Бывает так, что, не желая озаботиться отказом в приватизации «сидельца», другие хозяева воспользовались временной выпиской, приватизировали и продают жилое помещение, — поясняет директор РАН «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Но это афера!
Для покупателя юридически правильно воспользоваться информацией, хранящейся в архивах агентства по приватизации. И обязательно советую проверенный дедовский способ – бабушки на лавочках, соседи по подъезду. Сейчас одна из сотрудниц покупает себе новую квартиру, конечно же, при подборе пользуется этим методом. Помогает! Одну из выбранных квартир, и с адекватной ценой, и с приличным ремонтом, пришлось вычеркнуть из списка рассматриваемых.
— Хочу сказать, что аферисты, к сожалению, люди неленивые, выдумывают всё новые схемы, — поясняет Ногтева. — А иногда дело запутывается юридической канвой. Так, одна семья купила вторичку с нелегкой историей. Суть в том, что жили в этой квартире пре-предыдущие собственники, а не продавцы квартиры. Которые, надо сказать, являлись собственниками, но ни дня не проживали в этом жилье. Выяснилось в суде, что у этих пре-предыдущих собственников в договоре продажи стоял пункт – жить они имеют право в этой квартире до момента въезда в купленную ими новостройку. Новостройка, как, увы, это бывает, «замерзла». Получилась коммуналка.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
К минусам составления дарственной, по которой даритель планирует проживать в недвижимости, относится то, что такие условия легко оспариваются судом. Новый владелец сможет не только пользоваться, но и распоряжаться квартирой, поэтому легко обходит условия, прописанные в договоре. К основным спорным моментам относится:
- Разрешение проживать в квартире может признаваться возмездностью. Поскольку включается условие о том, что даритель сможет пользоваться имуществом одариваемого, то он получает от этой сделки определенную выгоду. Такое условие позволяет оспорить дарственную. Хотя даритель не требует каких-либо расходов или услуг, но возникает обременение, не позволяющее человеку распоряжаться полученным имуществом.
- Включение раздела о пожизненном проживании выступает нарушением прав одариваемого. На основании договора дарения гражданин получает имущество, которым может распоряжаться по своему желанию. Но поскольку дарственная содержит новое условие, то это нарушает права получателя дара.
По аналогичным случаям судебная практика отличается неоднозначностью, поэтому судьи становятся на сторону, как истцов, так и ответчиков. Нередко вовсе пункты о возможности пожизненного проживания дарителя выступали основанием для признания договора недействительным.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Если лицо, которое изъявило желание подарить имущество является не единственным владельцем, то необходимо, чтобы его действия с квартирой одобрил каждый совладелец. Согласие от других жильцов должно быть только в письменной форме и обязательно заверено с помощью нотариуса.
Подробнее о том, как происходит дарение доли квартиры, мы рассказываем в отдельном материале.
- Оформить договор дарения. Для осуществления этого действия в первую очередь нужно обратиться к нотариусу, поскольку у него имеется доступ к государственному реестру (в каких случаях можно оформить дарственную без нотариуса и как это правильно сделать, читайте здесь).После проверки квартиры должностным лицом перед проведением сделки и собранного пакета документов, можно переходить к внесению данных в государственный реестр о лице, передающего в дар квартиру. При этом даритель должен составить заявление содержащие не только данные о себе, но и информацию об имуществе, которое он хочет подарить (о том, как составить такое заявление, а также какие еще документы могут понадобиться, читайте тут).
Затем нотариус приступает к оформлению карточки о приеме заявления. После чего даритель обязан внести плату за внесение сведений в государственный реестр.
Также нужно заплатить пошлину государственного характера. Данная плата взымается не только за регистрацию договора в качестве сделки, но и за регистрацию перехода прав собственности к новой стороне. Ее размер, установленный Налоговым кодексом, колеблется в пределах от 2000 рублей (для физических лиц) до 22 000 рублей (для юридических лиц).
Более подробно вопрос о том, во сколько может обойтись оформление дарственной с учетом стоимости нотариального заверения и регистрации договора, мы рассматривали в специальном материале.
И только после всего этого нотариусом оформляется дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя при условии, если на недвижимость не возложен арест, не имеется запрет отчуждения и не взята ипотека (возможно ли оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке или залоге у банка, читайте в отдельной статье).
- Зарегистрировать оформленную должным образом дарственную в Росреестре. После этого договор дарения считается заключенным.
- Получить документ, свидетельствующий о праве владения квартирой нового лица. При этом данные о новом владельце нужно внести в государственный реестр.
Обратите внимание на то, что договор считается корректно составленным только при помощи нотариуса, не отходя от формы действующего образца, и должен быть заключен без малейших исправлений и помарок, а также иметь подписи всех сторон и точное наименование объекта недвижимости, который является предметом сделки и его основные характеристики.
После окончания процедуры оформления договора и регистрации данного документа в управлении федеральной регистрационной службы начинают начисляться налоги. Оплату должен производить одаряемый. При заключении сделки о дарении, необходимо уплачивать налог подоходного типа, размер которого устанавливается в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
Что такое договор дарения с обременением
В одной из прошлых статей мы уже описывали дарственную с обременением, поэтому рассмотрим тут её вкратце.
Итак, обременением в юриспруденции принято называть определённые искусственно созданные препятствия или обстоятельства, которые ограничивают собственника в распоряжении приобретённым им имуществом.
В рассматриваемом случае, сдерживающий владельца фактор может проявляться, если владелец недвижимости сделает попытку применить свои законные права на квартиру, но это может принести ущерб дарителю этой квартиры.
Ещё одним примером обременения может служить оформление дарственной на квартиру в ипотеке, с которой пришлось по самым разным причинам столкнуться многим нашим соотечественникам.
Например, для приобретения жилплощади Вы оформляете ссуду в банковской организации, вследствие чего купленная Вами квартира не будет являться Вашей собственностью до момента выплаты кредита. Это и есть обременение! При этом, захотев подарить эту недвижимость, Вам придётся получить разрешение представителей банка, а их отказ – будет решающей точкой в данном вопросе.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Обременение — что это такое?
Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:
- сервитуте;
- ипотечном залоге;
- аресте жилья;
- пожизненной ренте;
- опеке;
- аренде.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:
- когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
- когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
- когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.
Как определить порядок пользования квартирой
Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:
- Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
- Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
- Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
- После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
- При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.
Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!
Особенности дарения с правом пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ даритель не застрахован от непредвиденных отягчающих случаев в совершении сделки дарения.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на означенной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Внимание важно! Он вправе её также презентовать кому-либо, сдать по договору лизинга, продать, в конце концов. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как будет действовать в рамках закона!Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. А всякая безвозмездность не предусматривает реверсии, к тому же совместного использования предмета дарения.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, не более того. При этом права собственника остаются за одариваемым.
Поэтому к данному договору всё чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок своим родным, но оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.