Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.
Процедура узаконивания чердака под мансарду
На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:
- юридический статус (отдельный гражданин или организация);
- на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
- каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
- запланированный объем финансирования;
- к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
- информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
- наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
- информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.
На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:
- получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
- заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.
Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:
- собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
- по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
- зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.
Последний четвертый этап предполагает:
- подготовку проекта;
- подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
- получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
- получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
- обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
- регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.
Монтажно-ремонтные работы
После того, как все документальные стороны вопроса были решены, и на руках владельца квартиры появились документы, подтверждающие право владения чердаком или его частью, можно приступить к обследованию объекта. Для начала потребуется выполнить проверку несущих систем и конструкций крыши.
Для проведения подобных обследований рекомендуется привлекать специалистов. Опытные строители и проектировщики способны оценить реальное состояние главных элементов будущей конструкции мансарды. Также при обнаружении возможных нарушений или деформаций требуется выполнить ремонт или замену конструкции.
Дополнительно рекомендуется обследовать и нижние участки дома: фундамента, стены, полы. Дело в том, что не всегда многоквартирный дом готов к усилению нагрузки на его составляющие. После этого можно составлять проект мансардного помещения. Проект должен учитывать работы по утеплению, обеспечению изоляцией и монтажу различных систем.
Самостоятельно подключать воду, вводить отопление и проводить канализацию нельзя. Неправильно выполненные работы могут привести к авариям и выходу из строя всех систем целого дома. Поэтому лучше всего нанять сантехников, монтажников и других специалистов, способных помочь в решении этого вопроса.
Так как дом многоэтажный, то рекомендуется отдавать предпочтение легким или облегченным конструкциям. Дополнительно каждый приобретенный элемент должен обрабатываться пожаробезопасным раствором.
ВАЖНО! Отдельный шаг – монтирование входа в мансарду через потолок квартиры. Здесь нужно учитывать, что под квартирой находятся другие жилые площади, и владелец мансарды ответственен за их безопасность.
Когда все строительно-монтажные работы будут выполнены, останется лишь подписать согласование на эксплуатацию мансарды. Изменения, произошедшие за время выполнения этого этапа, нужно также прописать в административной и технической документации.
Достоинства и недостатки
Раньше мансарды были пристанищем бедных студентов или других не очень знатных людей. Однако сейчас обустройство помещений в два уровня – показатель достатка и возможностей. Среди достоинств обустройства мансарды отмечают:
- расширение жилой площади;
- наличие красивых видов;
- возможность организации прогулок по крыше;
- устройство детской площадки;
- установка камина с дровами и вентиляцией.
Не обошлось и без минусов. Недостатками подобного решения являются:
- отсутствие отопления, однако решить проблему можно посредством камина или проведением дополнительной отопительной системы;
- необходимость проводки инженерных систем, чтобы чердак перевести жилое помещение;
- регулярный подъем по лестнице, что, например, тяжело для пожилого человека;
- необходимость продумывания входа в мансарду;
- труднодоступная доставка мебели и дров;
- необходимость создания индивидуальных проектов мебели;
- наличие шума из-за лифтовой шахты.
Также владельцу мансарды придется самостоятельно заботиться о крыше дома, так как она становится его собственностью. Это приводит к дополнительным затратам, особенно если крыша начинает протекать.
Присоединение чердака, согласование мансарды. Оформление документов. Основные этапы.
Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.
Очень трудоемок даже этот этап, т.к. результат зависит от наличия ТСЖ и количества его участников, наличия муниципального жилья или помещений, принадлежащих Департаменту г. Москвы, числа долевых прав на объекты недвижимости, которые в составе дома, здания. Итак, в зависимости от целей собственники могут дать согласие на:
- передачу чердака в долгосрочную аренду безвозмездное пользование;
- или отчуждение и реконструкцию с уменьшением общедолевой собственности.
По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании — потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.
Как было подмечено выше, приватизация чердачного помещения весьма непростая процедура. В этой связи важно тщательно продумывать свои действия, поскольку несоблюдение того или иного условия для оформления в собственность может повлечь решение об отказе в приватизации.
Первый шаг, которой следует предпринять – заручиться согласием всех жильцов на передачу мансарды и проведение его реконструкции. Для этого следует организовать общее собрание. Установлено, что собственники жилых помещений должны быть уведомлены о собрании не менее, чем за 10 дней.
Следует отметить, что если домом управляет ТСН, то собрание следует организовывать с уведомлением его исполнительных органов. Если же управление происходит через УК, с которой у собственников заключен соответствующий договор, то уведомление ее представителей на данном этапе не является обязательным.
Обеспечив сбор всех жильцов дома, следует заручиться их согласием на проведение реконструкции и приватизацию. Иными словами, должно состояться голосование с составлением соответствующего протокола. Для приватизации нужно согласие всех собственников квартир в доме. Если имеются возражения, то дальнейшие действия бессмысленны без их урегулирования.
Далее, если согласие всех собственников получено, необходимо получить разрешение на реконструкцию чердачного помещения. Оно выдается представителями организаций, обслуживающих жилой фонд, в том числе и УК. Кроме этого, разрешения необходимы от всех служб, которые обслуживают и ответственны за состояние инженерных сетей, расположенных на чердаке.
Следующим этапом является заказ проекта реконструкции. Проектными работами данного типа могут заниматься только специализированные бюро и строительные организации. Важным условием для осуществления этой деятельности является членство в СРО и наличие соответствующего допуска, выданного этим объединением.
Проект должен учитывать все требования законодательства. Кроме этого, отклонения от него недопустимы на любом этапе работ.
Дизайн мансардного помещения
Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.
Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.
Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах
Собственная мансарда в многоквартирном доме – это всегда так заманчиво. Редко кто из жильцов верхних этажей о ней не мечтает. Но когда речь заходит о стоимости таких преобразований, пыл немного убавляется.
На каждом этапе продвижения к мечте вас ждут приличные растраты. Суммы, которые приходится вносить за различные работы, зависят от многих нюансов.
Растраты начинаются с самого первого момента – общения с соседями и получения их согласия на приватизацию чердака. Не факт, что согласие вам дадут безвозмездно, ведь жильцы «теряют» часть такого ценного общего имущества.
Трудно сказать, нужно ли платить за согласие, но, если выхода нет, придется воспользоваться таким аргументом.
Следующие растраты связаны с получением результатов технической экспертизы. За этот документ придется заплатить от 30 до 60 тысяч рублей. Довольно дорого стоит перепланировка помещения и вызов представителей БТИ.
Так как вам грозит посещение огромного количества различных инстанций, деньги понадобятся не единожды. Оплата справок ускоряет их получение.
Получив всевозможные бумаги и разрешения, вас ждет непосредственно сама реконструкция. Сколько средств она поглотит, зависит от того, какие у вас планы, и чего именно вы хотите от данного помещения.
Документы для приватизации чердака
Для оформления чердака в собственность как жилого помещения потребуется предварительно провести реконструкцию. Сделать это можно лишь при наличии специального разрешения. Заказать его можно в МФЦ при наличии документов:
- Заявление на выдачу разрешения.
- Документ удостоверяющий личность заявителя.
- Протокол собрания жильцов согласных передать чердак в собственность.
- Выписка их ЕГРН на нижнюю квартиру.
- Проектная документация на реконструкцию от проектного бюро.
- Разрешения на проект от контролирующих ведомств: Роспотребнадзор, отдел архитектуры, МЧС. Жилое помещение должно быть отапливаемым, а значит придется посетить и газовую службу.
- План многоквартирного дома.
Уточнить перечень можно позвонив в МФЦ.
После проведения работ необходимо зафиксировать их результаты в присутствии комиссии, а затем завершить оформление в Росреесте.
Как провести реконструкцию чердака
Желание увеличить пространство своей квартиры за счет присоединения чердака возникает подчас у многих жильцов верхних этажей.
Во-первых, это дешевле, чем приобретать новую квартиру.
Во-вторых, совсем неплохо проделать проем в потолке, соорудить красивую лестницу и сделать свой собственный второй этаж в виде мансарды.
Но совсем не все так просто. На пути возникает очень много подводных камней.
Сначала должен быть создан проект.
В зависимости от грандиозности планов и смены стропильных систем проект можно сделать самостоятельно или поручить специализирующейся организации;
- После согласования и принятия проекта соответствующими органами можно начинать готовить необходимые материалы и инструменты;
- Перед началом работы нужно тщательно проверить стропила и при необходимости усилить;
- Далее следует утепление крыши;
- Следующий шаг – оборудование выхода;
- В конце – отделка.
Собственная мансарда в многоквартирном доме – это всегда так заманчиво. Редко кто из жильцов верхних этажей о ней не мечтает. Но когда речь заходит о стоимости таких преобразований, пыл немного убавляется.
На каждом этапе продвижения к мечте вас ждут приличные растраты. Суммы, которые приходится вносить за различные работы, зависят от многих нюансов.
Растраты начинаются с самого первого момента – общения с соседями и получения их согласия на приватизацию чердака. Не факт, что согласие вам дадут безвозмездно, ведь жильцы «теряют» часть такого ценного общего имущества.
Трудно сказать, нужно ли платить за согласие, но, если выхода нет, придется воспользоваться таким аргументом.
Следующие растраты связаны с получением результатов технической экспертизы. За этот документ придется заплатить от 30 до 60 тысяч рублей. Довольно дорого стоит перепланировка помещения и вызов представителей БТИ.
Так как вам грозит посещение огромного количества различных инстанций, деньги понадобятся не единожды. Оплата справок ускоряет их получение.
Получив всевозможные бумаги и разрешения, вас ждет непосредственно сама реконструкция. Сколько средств она поглотит, зависит от того, какие у вас планы, и чего именно вы хотите от данного помещения.
Результат приватизации чердачного помещения может быть виден уже через 2-3 месяца после подачи заявки. Но как показывает практика, оформление длится не менее 4-6 месяцев, а то и дольше. Основное время уходит на получение технического разрешения, а также на реконструкцию чердака. До тех пор, пока помещение не будет приведено в надлежащий вид, БТИ не выдаст обновленные документы.
Итак, мы видим, что приватизация чердака над квартирой – это ответственная и длительная процедура. Претендентам на мансарду предстоит провести собрание, собрать подписи жильцов, получить разрешение, заняться ремонтом и только потом зарегистрировать право собственности на чердак (либо арендовать мансарду). Параллельно следует учитывать нюансы законодательства. Бывает, что чердак не подлежит реконструкции в силу так называемого «авторского проекта», т.е. архитектурного замысла.
Если вы испытываете сложности или у вас мало времени на изучение деталей сделки, обратитесь к юристам нашего портала. Юридическая консультация позволит вам чувствовать себя уверенно и быть готовым к разным непредвиденным ситуациям.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
В любом многоэтажном доме есть имущество, которое принадлежит всем владельцам квартир и помещений этого дома. Чердаки также относятся к такому имуществу. Именно поэтому с приватизацией чердачных помещений возникает много сложностей, что в конечном итоге может привести к неудаче.
Продумайте все нюансы этого предприятия и только потом обращайтесь в соответствующие инстанции для приватизации помещения. Приватизация чердачного помещения требует серьезного подхода к делу.
Обойтись без помощи профессионалов вряд ли получится, поэтому воспользуйтесь советами опытных юристов. Даже если вам придется потратиться на их услуги, зато в дальнейшем вы избежите дополнительных затрат, да и сохраните свои нервы и время.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Необходимые документы
Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.
В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.
Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:
- взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома,
- оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции,
- обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие,
- выполнить переоборудование мансарды,
- получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения,
- внести изменения в технические документы,
- отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:
- работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения,
- чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами,
- ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения,
- сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их,
- оформить право собственности на чердачное помещение.
Когда приватизация невозможна?
Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.
Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью. Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака.
К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности, просто о ней забыли.
Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений. Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.
Читайте, какие нужны документы для приватизации квартиры, если вы еще не успели ее приватизировать.
Не хотите жить в приватизированном жилье? Читайте как происходит отмена приватизации квартиры здесь.
О повторной приватизации написано тут
Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.
Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.
Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов.
По факту, чердак — это общедомовое имущество, ответственность за который несет
управляющая компания, а на праве собственности он равно одинаково принадлежит всем жильцам.
Поэтому, вы можете собрать всех жителей дома или же подъезда и попросить их проголосовать и оставить подписи за то, чтобы чердак стал вашей собственностью.
При наборе 100% голосов вы можете начинать действия по приватизации.
Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия.