Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Какие сложности могут возникнуть?
Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.
Даже спустя годы после выделения частей в составе единого объекта возможны проблемы и судебные тяжбы в связи с:
- Неправильным оформлением документов;
- Несоразмерным распределением долей;
- Неисполнением взятого перед государством обязательства;
- Нарушением прав несовершеннолетних при продаже квартиры без выделения долей.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Подведем промежуточные итоги:
- Родители вправе выделить доли детям в ипотечной квартире: обоюдным соглашением или через суд с помощью подачи иска.
- Части квартиры могут быть выделены как до получения ипотеки, так и после погашения ипотечного займа. Основное условие – разрешение от органа опеки и кредитора (банка).
- Супруги могут воспользоваться отсрочкой в выделе детских долей – путем составления обязательства перед Пенсионным фондом РФ. Текст и структура обязательства составляются в нотариальной конторе по предложенному образцу. Срок исполнения – 6 месяцев с момента выплаты ипотеки.
- Некоторые банки не разрешают выдел доли детям до погашения ипотеки. Остается прибегнуть к помощи суда или приступить к выделу частей после погашения кредита.
Необходимые документы
Для любого кредита на жильё нужно собрать немало документов. Выделение долей детям в ипотечной квартире также увеличивает их количество.
Для этого нужны:
- Оценка стоимости покупаемого жилья.
- Расписка продавца о согласии продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку.
- Выписка из ЕГРН с данными приобретаемого жилья.
- Ксерокопия паспорта супруга, на имя которого оформляют кредит.
- Выписка из трудовой книжки или другие документы, подтверждающие наличие у заёмщика заработной платы.
- Справка 2-НДФЛ, подтверждающая его платёжеспособность.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Помимо решения проблем с банком оформление доли ребёнка в квартире требует обращения в Росреестр. Там нужно представить следующие документы:
- Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, для которого выделяют долю.
- Копии свидетельств о рождении остальных детей.
- Свидетельство о браке (копию).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Соглашение родителей о выделении доли или дарственная на долю квартиры.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.
АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.
В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.
Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.
Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.
Поскольку встречаются достаточно разнообразные ситуации, в каждом случае будут свои нюансы. Так выделение доли малолетнему ребёнку в квартире, купленной при помощи ипотеки, лучше всего доверить специалистам, чтобы после не иметь больших проблем и претензий относительно нарушения законных прав ребёнка и ущемления его интересов. Выделить долю можно нескольким детям или единственному ребёнку, если других нет, и при помощи стандартного договора дарения. Оформляется дарственная у нотариуса.
Зачастую же доли указываются уже в договоре купли-продажи недвижимости, в отдельном пункте. Существуют стандартные формы такого документа, обычно имеющиеся у банковского учреждения.
Обратиться за помощью можно и к прочим частным юристам, которые помогут правильно составить документы, чтобы в будущем, если понадобиться продать квартиру, не было никаких затруднений и не пришлось разбираться в суде. Кроме того, несовершеннолетний, имеющий долю в квартире, должен быть и зарегистрирован там же, если по тому же адресу прописан хотя бы один из его родителей. Только начиная с четырнадцати лет детей можно прописать отдельно от родителей или опекунов.
Редко какой паре удается прийти к обоюдному решению относительно раздела имущества. Большинство предпочитает обратиться в суд. При рассмотрении дела будет принято во внимание множество факторов. Например, наличие брачного договора, способ и сроки оформления ипотеки и пр. Если никаких договоренностей между супругами не существует, то судья будет отталкиваться от буквы закона. В первую очередь от СК РФ (ст. 34), где закреплено, что все имущество, нажитое супругами в период брачных отношений, является их совместным имуществом.
Это значит, что для судьи будет неважно, на кого оформлялся кредитный договор или количество несовершеннолетних детей в семье. Ипотечная квартира будет поделена между двумя сторонами в равных долях.
Тут можно скачать образец искового заявления в суд о разделе ипотечной квартиры с примером заполнения.
Сложнее всего, если долг по ипотеке еще не выплачен. Судья не имеет права принять решение о разделе кредитных выплат без согласия банка. Также он не может потребовать выделения долей в квартире для несовершеннолетних детей, если изначально этот вопрос не был урегулирован соглашением о разделе. За исключением случаев использования материнского капитала.
Продажа квартир с долями несовершеннолетних детей
Инициаторами данной процедуры чаще становятся родители. Либо лица, которые заменяют их на законных основаниях.
Такие сделки проводятся для того, чтобы улучшить жилищные условия. Главное – чтобы решение было принято единогласно. Всеми членами, которые проживают в квартире, либо зарегистрированы в ней к моменту продажи.
Предварительно требуется получить и специальное разрешение от органа местного самоуправления. Обращаться туда нужно по адресу проживания. Орган опеки и попечительства может дать справку только одному из родителей. Но только в том случае, если местонахождение второго считается неизвестным.
Покупаете квартиру, но у вас нет информации о собственниках, с этим поможет статья 5 основных способов получения информации о собственниках квартир — читайте по ссылке.
В остальных ситуациях требуется присутствие, согласие каждого из родителей. Это касается и тех, кто прошёл через развод. Каждый из бывших членов семьи пишет отдельное заявление для решения вопроса. Орган опеки и попечительства учитывает мнение тех, кто выражает явное несогласие.
Можно ли выделять доли детям?
Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.
В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.