Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
Чтобы заплатить налог (предварительно рассчитав его) с продажи недвижимого имущества, законопослушному налогоплательщику надо заполнить и передать в ИФНС (по месту прописки) декларацию. Образец заполнения (форма 3-НДФЛ) имеется на сайте налоговой. Срок подачи этого документа: на следующий после совершения сделки год в период с 1 января по 30 апреля. Размер налога рассчитывается самостоятельно, за подлинность данных отвечает налогоплательщик. О чем он предупреждается.
Оплату необходимо произвести в срок до 15 июля, в противном случае — санкции.
Государство применяет по отношению к нарушителям такие неприятные меры, как…
- Штраф за несвоевременную подачу декларации. Составляет 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %). Начинает действовать с 1 мая — сразу после окончания срока приема деклараций. При нулевой сумме налога штраф равен 1 000 рублей.
- Штраф за несвоевременную оплату. Его размер равен 20 % от суммы налога. Начисляется, если не успеть оплатить налог до 15 июля.
Ответы на часто задаваемые вопросы по налоговому вычету по НДФЛ
Вопрос №1: Можно ли зарегистрировать недвижимость, находящуюся на дачном участке земли как жилую, чтобы получить законный налоговый вычет?
Допустимый вариант, но дом при этом должен иметь соответствующие признаки жилого (электричество, водоснабжение и т. п.). По ст.15 ЖК РФ, жилым называется изолированное помещение, которое в действительности пригодно для регулярного проживания, соответствует сантехническим нормам и требованиям российских законов. Когда у строения будет назначение жилое, тогда его собственник будет вправе получить имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).
Вопрос №2: Полагается ли вычет при приобретении участка земли с незарегистрированным жилым домом после оформления этого дома на покупателя?
Нет, так как отсутствует документ, подтверждающий покупку дома.
Вопрос №3: Можно ли получить возврат налога, если на купленном под ИЖС участке в 2010 г. дом был построен только в 2011 г.?
Можно, вычет оформляется после окончания строительства и получения всех правоустанавливающих собственность документов. Сумму вычета составляют подтвержденные документально расходы на строительство.
Вопрос №4: Как лучше оформить дачу при покупке для признания права на льготу, если цена земли и жилого дома по отдельности превышает 2 млн руб.?
Оптимальный вариант – оформить на одного человека дом, на второго участок. Тогда каждый из новых владельцев указанных объектов сможет получить сумму вычета.
Вопрос №5: Можно ли претендовать на возврат денег, если дача приобреталась в ипотеку?
Можно, если единая сумма с учетом процентов по ипотеке не превышает установленного максимума.
Налогообложение при продаже дома с земельным участком
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 года) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Еще раз обратите, что «в целом не превышающих». Позиция налоговых органов однозначна: 1000000 руб. это максимальный вычет от суммы всех продаж за налоговый период, вне зависимости от того 1 объект и 10 объектов вы продали. В вышеописанном случае налогооблагаемой базой будет 3600+600-1000=3200 тыс.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Распределение налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности
подскажите пожалуйста при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору, а если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может ли использовать вычет в размере до 1 млн. рублей
Письмо МинФина России №03-04-05/30955 от 30 мая 2016 годаДепартамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщику принадлежала 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году 1/2 доли в праве собственности на квартиру была продана как самостоятельный объект купли-продажи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если налогоплательщик продал 1/2 доли в праве собственности на квартиру в качестве самостоятельного объекта права, то в этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 руб.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Саакян Р.А.
однако, существует судебная практика по которой требования ФНС о взыскании недоимки по НДФЛ, образовавшейся в ситуациях, когда налогоплательщики продавали доли по отдельным ДКП и занижали налоговую базу заявляя вычет в полном размере. например,
Отчуждаемая квартира принадлежала Т.И., Т.М., Т.А.И., Т.С.
на праве общей долевой собственности по 1/4 доли у каждого, на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, акта приема-передачи жилого помещения от 19 декабря 2013 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2014 года N, а также принятыми и приобщенными судебной коллегией в качестве новых доказательств договорами купли-продажи от 06 октября 2014 года.Свидетельство о государственной регистрации права собственности не содержит записи о выделенном отдельном объекте.
Согласно договору купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 года, Т.И. продал, а Т.А.Л. купила 1/4 долю квартиры, находящейся по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица , кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м за 2150 000 рублей (л. д. 14 — 15).На основании поданной декларации по НДФЛ инспекцией проведена камеральная налоговая проверка, результаты которой отражены в акте N 4058 от 30 июня 2015 года, на основании которого 30 сентября 2015 года налоговым органом принято решение N 16808 согласно которому, Т.И. привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, за неуплату или неполную уплату налогоплательщиком — физическим лицом сумм налога в виде штрафа в размере 19500 рублей, Т.И. доначислен НДФЛ за 2014 год в размере 97 500 рублей, пени по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 2064 рубля 56 копеек.
В каких случаях полагается возврат
Право на возмещение при приобретении дачного дома установлено статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Действуют следующие условия:
- Если недвижимое имущество состоит во владении более 5 лет – налог возвращается со всей суммы.
- Если объект находится в собственности менее 5 лет, государство вернёт налог от суммы до 1000 000 рублей.
Важно! С 2016 года время нахождения в собственности объектов недвижимости по всем сделкам увеличили до 5 лет с 3-х за исключением дарения, приватизации.
Чтобы получить налоговый вычет при купле участка с домом, нужно чтобы дача состояла в определённой категории земельных участков:
- Под индивидуальное жилищное строительство.
- Для строительства личного подсобного хозяйства.
- Для строительства дач.
Если гражданин купил садовый участок в некоммерческом товариществе, возвёл на нём жилой дом, он не сможет претендовать на возврат налога. Льготы относятся лишь к поселенческим землям и под индивидуальное строительство. Когда человек приобрёл участок земли и стал владеть не только землёй, но и находящимся на ней дачным домом, государство даст согласие на компенсацию расходов.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Обязанность декларирования доходов
Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).
Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.
Подробнее о том, через сколько лет снимается налогообложение, читайте здесь, а как выплачивается налог, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут.
Налоговый вычет при регистрации участка на нескольких человек
Если осуществляется совместное приобретение земельного участка, особенности оформления вычета определяются тем, каким образом он будет зарегистрирован. Существует два варианта: приобретение в совместную собственность и в долевую. Особенности предоставления вычета в этом случае представлены в таблице.
| Особенности | Долевая собственность | Совместная собственность |
| Максимальная сумма вычета | Для каждого владельца в размере его доли в стоимости имущества, но не более 2 миллионов рублей | Распределить доли можно по усмотрению собственников, каждый может получить не больше 2 миллионов |
| Передача права на получение вычета | Получить вычет может только сам дольщик | Право на получение вычета может быть перераспределено между владельцами |
Таким образом, оформление земельного участка с точки зрения предоставления вычета является более целесообразным. Однако применять его следует осторожно. Чаще всего совместная собственность характерна для супругов. Ведь имущество, нажитое в браке, в любом случае является совместным. В иных ситуациях целесообразнее собственность оформлять как долевую. При этом выделение долей стоит производить пропорционально вкладу каждого собственника в приобретение.
Что собой представляет
Отчуждение недвижимого объекта, а в данной ситуации им выступает земельный участок подразумевает под собой получение прибыли, которая согласно нормативных актов облагается налогом в размере 13%. Но гражданам предоставляется возможность уменьшить сумму налога или быть высвобожденными от его внесения на условиях, обозначенных в законодательстве:
- Земельная площадь должна находиться в личной собственности обозначенный период времени.
- Собственник должен быть гражданином Российской Федерации.
- Проживание на территории России не меньше 183 дней подряд.
- Человек, что продает земельный надел, обязан быть трудоустроен официально и выплачивать подоходный налог государству обозначенным процентом.
- Для получения налогового вычета требуется наличие документальной фиксации осуществленной сделки.
- Главное условие — земельный надел должен быть предназначен для частного жилого строительства.
- С недавнего времени правом на получение налогового вычета реально воспользоваться и неработающим пенсионерам, которые получают пенсию. Для этого потребуется предоставить справку о доходах до выхода на пенсию.