Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.

Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe

Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cъeмщик нe плaтит apeндy	2 мecяцa
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт	14 днeй
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд	5 днeй
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe	1 мecяц
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy	1 мecяц
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy	1-3 дня
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии	1 мecяц
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй	1 мecяц
Итoгo:	6.5 мecяцeв

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

• наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
• сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

• срок договора найма истёк.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым

Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.

Вот на что ещё нужно ориентироваться:

✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.

Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.

В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.

✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:

• договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
• арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
• арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.

Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.

💁‍♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек

Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.

Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.

В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.

Порча имущества: как заставить возместить убыток

Второй подпункт п.2 ст.825 ГК указывает, что основанием для расторжения договора по требованию арендодателя также является порча имущества жильцами. Притом неважно, испортил это имущество непосредственно арендатор или другие лица, которые с ним проживают, и за действия которых он отвечает.

В таком случае сначала также можно попробовать договориться мирно. Если видите, что другая сторона конфликта не собирается принимать меры, сделайте акцент на том, что закон на вашей стороне, и подав иск в суд, для ответчика ситуация только усугубится.

При нежелании арендатора возместить убыток или ликвидировать дефект, действуйте только законным путем, иначе на стороне ответчика окажетесь вы сами. Выселив его без решения суда, вы уже не сможете добиться того, чтобы он возместил убыток или вернул имущество в прежнее состояние.

При обращении в суд порядок действий следующий:

1. Вами составляется исковое заявление.
2. Сбор доказательств и документов.
3. Подача искового заявления в суд.
4. Судебный процесс.
5. Вынесение судебного решения.

СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

• за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
• квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
• как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Как выселить арендаторов, живущих в квартире без договора найма?

Договор найма часто становится помехой именно, когда речь идет о выселении квартирантов. Это понятно, ведь он призван защитить права всех фигурантов сделки. Жильцы не реже страдают от произвола владельцев съемной квартиры, чем сами наймодатели от нерадивых квартиросъемщиков. Без оформленного соглашения хозяева квартиры могут выселить жильцов в два счета.

Первый способ можно без обиняков назвать «визитом вежливости». Владельцы собирают всю документацию на квартиру, не забывая о собственных паспортах, посещают жильцов и сообщают им о своем решении. Отказ арендатора освободить жилплощадь вполне может стать основанием для обращения в правоохранительные органы.

Второй вариант охарактеризовать учтивым сложно. Она заключается в том, что наймодатели, вооружившись документами и паспортами, тоже приходят в гости к квартирантам, но только в их отсутствие. Пригласив в качестве свидетелей соседей, хозяева выносят вещи жильцов из квартиры, даже не озаботившись охраной имущества. Юристы категорически не советуют так поступать, но в крайних случаях эта мера слывет вполне действенной, особенно, если обеспечить присутствие участкового.

Как выселить квартирантов из съемной квартиры при наличии у них временной прописки?

Регистрация по месту пребывания предусматривает проживание гражданина на указанной жилплощади до срока, упомянутого в документе. В этом случае выселение квартиросъемщика превращается в практически невозможную затею. Специалисты приводят лишь несколько причин, которые могут помочь в реализации процедуры:

— квартирант попал под призыв в ВС РФ;
— жилец препровожден в места лишения свободы;
— квартиросъемщик пропал без вести или умер (требуется официальное подтверждение);
— допущена ошибка при оформлении регистрации;
— документы признаны поддельными.

В некоторых ситуациях результативна устная договоренность с клиентом. Достигнув понимания, следует попросить жильца написать соответствующее заявление о снятии с регистрации.

Как выселить квартирантов без договора

Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.

Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.

Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:

1. Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
2. Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
3. Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
4. Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.

Как привлечь к ответственности квартирантов?

В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.

В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.

Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.

Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.

Основания для выселения

Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.

• Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
• Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
• Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
• Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.

Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Решение сдать лишние метры, безусловно, правильное и сомнению не подлежит:

• Таким образом, решается вопрос оплаты коммунальных платежей. Тут есть два варианта — либо собственник получает всю сумму и сам оплачивает коммунальные услуги, либо заключает договор с жильцами, что делать это будут они. Во втором случае необходимо взять данный вопрос под контроль и каждый месяц проверять квитанции. Здесь как нельзя кстати мудрое изречение «доверяй, но проверяй».
• Появляется регулярный источник дополнительного дохода в семейный бюджет.
• Недвижимость, как говорится, будет под присмотром. Наличие людей в квартире станет гарантией от ограблений или таких неприятных мелочей, как разбитые стекла. К тому же всегда есть вероятность каких-то аварийных ситуаций в виде лопнувших труб, канализации и прочее.

Одним словом, плюсы есть и весьма существенные. Но наряду с этим существует и обратная сторона медали:

• Довольно часты случаи, когда с виду приличные и солидные люди, а ведь древние предупреждали, что первое впечатление обманчиво, на деле оказываются несостоятельными в денежном отношении.
• Даже если арендаторы своевременно вносят плату за квартиру, могут появиться причины отказаться от них. Например, они вполне могут оказаться алкоголиками и скандалистами, запугавшими весь подъезд. Жалобы соседей в правоохранительные органы на них, на собственника жилья могут стать просто обыденным явлением.
• Также в последнее время стала очень популярной квартирная афера. Схема примерно такова — аферист под видом арендатора, как правило, выглядящий презентабельно и положительно, вносит деньги за 1-2 месяца вперед. Через некоторое время пересдает квартиру другим людям, взяв с них деньги за полгода-год вперед, и благополучно исчезает.
• Вторая схема — все так же, как и в первом случае, но в этот раз «арендатор» начинает пересдавать квартиру с посуточной оплатой. А контингент в этом случае весьма специфический — это не только одинокие командировочные, но и девицы весьма легкого поведения. Опять же возмущение соседей вам обеспечено.

И тут возникают извечные вопросы русской интеллигенции — что делать и как быть? Также своевременным в этой ситуации будет и другой не менее популярный на российских просторах выражение «кто виноват?». А виноватым может оказаться исключительно сам собственник, но только в том случае, если не заключил договор найма с квартиросъемщиком.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.

А именно:

• не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
• обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.

Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.

Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:

1. Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
2. Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
3. В случае отказа вызвать полицию или участкового.
4. Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.

Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.

Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:

1. Вскрыть жилплощадь.
2. Вынести вещи квартиросъемщиков.
3. Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.

Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.

Ответственность собственника

Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.

При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:

• гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
• административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
• уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.

Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:

• штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
• арест продолжительностью до полугода;
• тюремное заключение до 1 года;
• принудительные работы на тот же срок.

Похожие записи:

• Замена водительских прав в 2023 году
• Отчетность иностранной организации
• Работник без договора: ВС пояснил, как доказать трудовые отношения