Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Можно ли получить с застройщика компенсацию, когда срок исковой давности уже истек
Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.
Вместе с тем, в постановлениях Президиума ВАС от 10 февраля 2009 года и 15 января 2013 года было определено, что срок давности по требованиям об оплате периодических платежей должен рассчитываться не за общий период, а по каждой просроченной сумме отдельно. По договору долевого участия неустойка исчисляется за каждый просроченный день отдельно, следовательно, договорные отношения по ДДУ подпадают под действие данного постановления, поэтому в этом и подобных ему случаях 207 статья ГК применяться не может.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Организация жилищно-строительного кооператива
Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.
Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.
Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.
Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.
|
Закон № 127-ФЗ |
Закон № 214-ФЗ |
|
Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП) |
Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях) |
|
Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства |
Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД) |
|
Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства |
Владеющее земельным участком под застройку |
|
В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно) |
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Случаи оспаривания сделок должника в течение одного года
В соответствии с перечисленными выше нормативными актами обращаться в суд для оспаривания сделок должника имеет право только арбитражный управляющий, назначенный судом.
Все сделки, затрагивающие имущество юридического или физического лица, являющегося должником, которые могут быть оспорены арбитражным управляющим, носят в соответствии с положениями статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» наименование подозрительных. Связано это с тем фактом, что такие сделки действительно могут вызывать вопросы относительно законности их проведения. Как правило, для таких сделок характерно такое исполнение обязательств, которое может быть истолковано, как неравноценное с другой стороны (например, продажа какого-либо имущества по существенным образом заниженной стоимости).
В течение одного года могут быть оспорены те сделки, которые совершены именно с целью выведения из возможной конкурсной массы определенного объема имущества, то есть с использованием механизма неравноценного исполнения обязательств второй стороной такой сделки. Данные правила оспаривания сделок содержатся в части 1 статьи 61.2 указанного выше федерального нормативного акта о проведении банкротного процесса.
Для того чтобы арбитражный управляющий не только принял решение о необходимости оспаривания такой заключенной сделки, но также и подал соответствующее заявление в суд, должны иметься признаки неравноценного исполнения условий подписанного соглашения, например, установление такой цены по исполняемому соглашению, которая ставит должника в худшие условия, чем до заключения этого соглашения.
Неравноценной сделка будет признана в том случае, когда рыночная стоимость имущества, переданного должником второй стороне, выше той стоимости, которая была определена для исполнения обязательства.
Если условия сделки в части определения ценового параметра ее исполнения определяются с помощью специальных тарифов или цен, то для определения цены, заниженной при совершении неравноценной сделки, будут использоваться такие тарифы и цены, установленные федеральными нормативными актами.
Случаи использования трехгодичного срока для оспаривания сделок должника
Часть 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предоставляет информацию о том, когда может быть использован трехлетний срок для оспаривания сделок, совершенных должником.
В течение трех лет с даты совершения сделки или с даты, когда арбитражному управляющему стало известно о совершении такой сделки, подписанное соглашение может быть оспорено, если целью его заключения стало причинение определенного, например, имущественного вреда, существующим кредиторам компании-должника. Оспаривание такой сделки возможно в том случае, если вторая ее сторона знала, что целью такой сделки является ухудшение имущественного положения кредиторов компании-должника.
При этом считать сделку ухудшающей положение кредиторов можно только в том случае, если на момент совершения ее должник уже отвечал определенным признакам финансовой несостоятельности либо стал отвечать таким признакам после совершения сделки. Также следует учесть, что сделка будет признана ухудшающей положение кредиторов, если она носит безвозмездный характер (то есть не пополняет объем денежных средств для возмещения долгов кредиторам). При этом не играет роли цель совершения такой сделки, например, исполнение действующего законодательства или судебного акта, вынесенного по другим спорным ситуациям.
Также для использования срока оспаривания сделки в виде трехгодичного периода следует определить, имеются ли следующие условия:
- стоимость того имущества, которое было передано в результате совершения такой сделки, составляет более двадцати процентов балансовой стоимости активов компании-должника. При этом для кредитных организаций данный предел стоимости составляет десять и более процентов от общего объема балансовых активов, установленных по итогам бухгалтерской отчетности;
- после того как сделка была совершена, либо до ее совершения, должник-физическое лицо либо учредитель или контролирующее должника лицо изменили место жительства, о чем не уведомили кредиторов, либо иными способами сокрыли свое имущество и совершенные с ним манипуляции, а также изменили документы бухгалтерской отчетности, в результате чего произошло искажение имеющейся информации о различных видах имущества;
- после того как сделка была полностью завершена, что ознаменовано получением правоустанавливающих документов на переданное имущество новыми собственниками, должник продолжил осуществлять использование переданного имущества либо отдавал новым собственникам указания по определению дальнейшей судьбы такого имущества.
Исковая давность по банкротству и сопутствующие обстоятельства
1. Особой процедурой выдвижения требований заимодавцами.
2. Во главе организации с тяжелым финансовым положением встает стороннее должностное лицо (арбитражный управляющий).
3. Создание ограничений на реализацию требований заимодавцев.
4. Вводится мораторий на обжалование решений суда, принятых в рамках процедуры банкротства.
5. Сроки выплаты долгов откладываются до подведения результатов стадии конкурсного производства.
Если заимодавец пропустит установленный законом срок подачи претензий, то он уже не вправе что-либо требовать с должника в дальнейшем.
Длительность периода подачи искового заявления в арбитражный суд по общему правилу составляет 3 года. Отправной точкой для отсчета служит момент, когда кредитор узнал о невыполнении должником его законных требований. Другим поводом для начала отсчета является выяснение того лица, которое будет выступать в роли ответчика на суде.
Положения конкретного договора между контрагентами могут указывать на период выполнения обязательств сторонами. В этой ситуации отсчет срока подачи искового заявления ведется после его окончания. Если же срок выполнения обязательств в контракте не указан, то время исковой давности берет свое начало с момента выдвижения кредитором требований по выплате задолженности.
Как вернуть некачественный товар продавцу?
В том случае, когда по обязательствам должника долги выплатило третье лицо, то последнее может подать исковое заявление по регрессному обязательству, начиная со дня удовлетворения главного обязательства. Помимо всего прочего российское законодательство учитывает возможность приостановить или вовсе прекратить течение срока судебной защиты нарушенных прав. Вместе с тем в отношении дел о несостоятельности присутствует ряд нюансов.
С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:
- Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
- При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
- Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
- На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
- Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
- Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
- Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
- Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
- Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
- Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.
Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.
Почему банкротятся застройщики
Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:
- компания-застройщик;
- кредиторы;
- налоговая служба.
Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.
Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:
- стремительный рост цен на материалы и услуги;
- снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
- возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
- рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).
Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.
Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
У дольщиков есть три варианта действий, в зависимости от того, что отображалось в их требованиях к застройщику: получение денежных средств или жилого объекта. Приведем три варианта развития событий:
- При передаче дольщикам объекта незавершенного строительства, участники должны создать жилищностроительный (ЖСК) или потребительский кооператив. Если арбитраж откажет в ходатайстве о передаче объекта незавершенного строительства, то дольщикам будут выплачены денежные средства.
- Оптимальный вариант предполагает, что застройщик все же закончит стройку и передаст квартиры дольщикам. Но участник на этапе строительства может отказаться от договора и потребовать денежной выплаты.
- При продаже дома на торгах и земельного участка, которые на правах собственности принадлежали застройщику, деньги в первую очередь распределяются между дольщиками. Участники строительства могут вернуть не только средства, фактически уплаченные ими по договору, но и получить возмещение убытков как разницу между стоимостью жилья и суммой выплат.
Процедура банкротства застройщика: сроки и основные понятия
Ситуацию с несостоятельностью застройщика нельзя назвать внезапной или непредсказуемой. Прежде чем юридическое лицо объявит свою неплатежеспособность, предшествует ряд финансовых трудностей, которые при правильной организации можно предотвратить. Также появляется несколько факторов, на которые дольщикам стоит обратить свое внимание.
Устанавливает процедура банкротства застройщика сроки, в которые у дольщика есть право заявить свои взыскания. На стадии наблюдения у субъектов есть месяц на предъявление требований, а в случае начала конкурсного производства — 60 дней.
Требования дольщиков при банкротстве вносятся в специальный реестр, который отличается от учета юридических лиц при типичной несостоятельности. В случае если юридическое лицо не может выполнить свои обязательства перед кредиторами и дольщиками, реестр требований делится на 2 части. Основная часть включает в себя денежные требования к банкроту, а второй частью формируется список, в который вносится требования о передачи жилой площади (квартиры, офисы, нежилые помещения). Если речь идет о застройщике, арбитражный суд использует параграф 7 ФЗ 127, а именно статью, которая применяется к компаниям такой хозяйственной направленности и ее неплатежеспособности.
Как начинается процесс
Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.
Арбитражный управляющий должен:
- составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
- организовать собрание кредиторов, дольщиков;
- составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;
Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.