Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Торги по банкротству – инструкция для участника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сразу скажем, что торги проводятся только в рамках судебного банкротства через арбитраж. Оно включает обязательную стадию — реализацию имущества. Если человек решил банкротиться через МФЦ, то продавать активы должника не будут. Потому что, по идее, там просто и продавать-то нечего.
Шаг 2. Получение электронной подписи.
Так как торги по банкротству проходят в электронном виде, участникам торгов необходимо подтверждать свои действия удаленно посредством электронной подписи (ЭП).
Электронная подпись — это набор символов, с помощью которого идентифицируется личность визирующего документ. ЭП записывается на защищенный носитель, внешне напоминающий флешку, работа с ЭП требует установки специального ПО на компьютер.
5 млн. электронных подписей использовалось в РФ в 2018 году.
Участникам торгов по банкротству электронная подпись нужна для регистрации на электронных торговых площадках (ЭТП), подачи документов и подписания договоров в случае выигрыша.
Для участия в торгах по банкротству необходима самая защищенная электронная подпись — квалифицированная электронная подпись (КЭП). Она приравнивается по значимости к собственноручной подписи и печати на бумажном носителе.
Приобретая КЭП, нужно проконсультироваться со специалистами по вопросу установки и настройки специального ПО.
Зачем нужны торги в банкротстве
Ведь одним из условий для обращения в МФЦ является окончание исполнительного производства ввиду отсутствия у должника активов, по всем должникам уже известному пункту закона «Об исполнительном производстве» (пункт 4 части 1 статьи 46).
Следовательно, приставы должны убедиться, что на должника не оформлены дорогие активы, например, недвижимость или автомобили, что он не скрывает какое-либо другое имущество от взыскания. Напомним, что у должника может не быть видимого на первый взгляд имущества. Но могут при этом иметься активы, размещенные на счетах в банках в виде денег. А это тоже имущество.
Должник иногда полагает, что если он находятся в списке очень хороших (считай — с круглой суммой на счете) клиентов, то он — неприкасаемое для банка лицо. Поэтому-то банк не сдаст такого супер-отличного «денежного» клиента приставам. Но это далеко не так. Банк вас однозначно сдаст, если пристав пришлет запрос «по вашу душу».
Поэтому пристав арестует средства и на пенсионной карте, и даже может наложить «лапу» на социальные пособия должника (чаще всего это верно для должниц женского пола), вплоть до счета, на который приходят алименты. Да, арестовать детские пособия — это незаконно, но очень эффективно в качестве стимула как можно быстрее расплатиться с долгами.
Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.
Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.
Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.
Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».
Имущество, которое не будет реализовано
- Имущество, на которое распространяется имущественный иммунитет на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса:
- единственно жилье;
- предметы домашнего обихода (холодильник, стиральная машина, кровати, плиты и т.п.);
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д);
- имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей (например, музыкальные инструменты, если человек получает доход игрой на музыкальном инструменте);
- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
- Имущество, которое является собственностью супруга на основании статьи 36 Семейного кодекса РФ:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар и в порядке наследования;
- Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 содержит иммунитет, который распространяется на следующие случаи:
- имущество, которое было выделено гражданину или семье, как мера социальной помощи (например, земельные участки под строительство многодетным семьям, детям – инвалидам, участникам боевых действий и т.д)
Преимущественное право выкупа
В случае, если в собственности гражданина находится только доля, которая выставляется на торги – второму собственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа от преимущественного права выкупа или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней с даты получения предложения, имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Кто имеет преимущественное право выкупа:
- Собственники недвижимого имущества (второй собственник).
- Супруги на выкуп своей доли совместно нажитого имущества (имущества, приобретенного в браке)
- Собственники граничащих земельных участков (собственники земельных участков, которые являются соседними и имеют общую границу)
- Гражданин, который фактически пользуется имуществом, если быть точнее, он добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, в течение пятнадцати лет (такая практика складывается не во всех регионах)
Немного о «подводных камнях»
Отдельно следует сказать о сложностях участия в торгах по банкротству, чтобы обойти их с наименьшими потерями. Частично мы уже упоминали об этом – различные обременения на недвижимость могут испортить радость приобретения даже выгодного лота, как и ситуация, при которой реализуемый автомобиль находится в угоне, а покупатель об этом не знал. Обратим внимание еще на некоторые «подводные камни»:
- Много времени уходит на поиск хорошего лота и на его проверку, осмотр в натуре, поездки до места, переговоры со специалистами. Затраты фактически могут не окупиться.
- Конкуренция, особенно на стадии публичного предложения, достаточно высока.
- Выгодный лот может оказаться «проблемным»: в залоге, недоступен для осмотра, числится только по данным бухучета, а на самом деле отсутствует, нет документов на право собственности по лоту и др. Известны случаи и прямого мошенничества, когда должник реален, но в его имуществе отсутствует опубликованный лот.
- Даже правильно и вовремя оформленную заявку могут отклонить из-за ошибки при проверке пакета документов, и время на подачу будет упущено – человеческий фактор отменить невозможно.
Какое имущество выдвигают на торги
Торги по банкротству физических лиц вправе реализовать абсолютно разнообразные активы. Перечень объектов владений задолжавших граждан довольно велик. В списке лотов участники аукционов могут найти все, что им необходимо. Наиболее распространенными считаются активы, перечисленные ниже:
- организации;
- автотранспортные средства;
- права требований;
- заводы;
- бытовая техника;
- недвижимость;
- предприятия, выпускающие всевозможные товары;
- оборудование для производства;
- бытовая техника;
- материальные активы;
- специализированная техника;
- земельные участки разного назначения;
- товарные знаки фирм.
Этапы ведения аукциона
При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:
- I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
- II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
- III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.
- Публичные торги дают возможность участникам приобрести конкретный лот за весьма низкую стоимость. Бывает, что владения продаются за минимум. Наибольше цену могут понижать до 99%.
- Организация распродажи прозрачная.
- При ведении аукциона по банкротству физического лица на изначальную сумму влияет предварительно выполненная оценка имущества. Даже на начальном этапе распродажи можно купить лот по довольно выгодной цене.
- Участие в распродаже дает возможность купить нужный лот по цене более низкой, чем на рынке.
- Для приобретения активов по наиболее выгодной стоимости нужно хорошо ориентироваться в последовательности проведения распродажи. Аукционы по банкротству физических лиц обычно ведутся по этапам, установленным законодательством.
- При выборе компании с целью оформления ЭП, нужно изучить площадки, к которым она дает доступ.
Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах
В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же — не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:
все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.
порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.
размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.
срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.
как и какие квартиры попадают на торги
На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.
особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу
Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.
Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.
Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.
Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь
Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!
Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.
Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.
Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.
Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.
Сроки реализации имущества
Положения №127-ФЗ жестко регламентируют срок реализации имущества при банкротстве физлица. Максимальная продолжительность мероприятия не может превышать полугода.
Обычный ответ на вопрос, сколько длится реализация имущества при банкротстве, выглядит так: 4 и в редких случаях 5 месяцев. На время формирования конкурсной массы и последующего проведения электронных торгов контроль над имуществом банкрота переходит к управляющему.
Одновременно на должника могут быть наложены серьезные ограничительные санкции в виде запрета на выезд за границу или совершение сделок с активами.
В некоторых случаях суд имеет право продлить сроки реализации имущества должника. Основанием для такого решения становится ходатайство управляющего, указывающее на возникшие трудности объективного характера.
В качестве примера можно привести сложности поиска активов должника или необходимость оспаривания и отмены совершенных им недобросовестных сделок.
Важно понимать, что ни одна сторона дела – ни управляющий, ни кредиторы, ни судья, ни сам должник – обычно не заинтересованы в затягивании процедуры банкротства. Поэтому в большинстве случаев предписанные законодательством сроки четко соблюдаются на практике.
Что будет с имуществом должника?
Имущество должника продается с торгов, а вырученные средства передаются кредиторам. Если продать его не удается, оно предлагается взыскателям в натуральной форме и становится их собственностью. Кредиторы вправе отказаться от принятия имущества. Тогда оно возвращается должнику. С него снимаются все ограничения.
Реализация имущества банкрота проводится в несколько этапов. Процедуру контролирует финансовый управляющий, возражать против его действий вправе как кредиторы, так и сам должник. Проводится оценка, собственность выставляется на торги. Вырученные средства распределяются в порядке очередности, а остаток возвращается должнику. После процедура банкротства считается полностью завершенной.
Если у вас возникла проблема с реализацией имущества при банкротстве получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Далеко не все знают, какие активы могут быть проданы на торгах. Реализации на аукционах подлежит огромный перечень объектов имущества. При желании из этого списка можно выбрать всё что угодно.
Самыми популярными и имеющими значение являются следующие объекты:
- ценные бумаги, принадлежащие как юридическим, так и физическим лицам;
- заводы;
- различные организации;
- предприятия, занимающиеся производством различных товаров;
- различные права требований;
- автотранспортные средства;
- специализированная техника;
- бытовая техника;
- товарные знаки различных компаний;
- недвижимость различных типов – коммерческая, жилая, здания и сооружения, предназначенные для производственных нужд;
- различные материальные активы лица, признанного банкротом;
- оборудование для производства;
- земли, имеющие различное назначение – индивидуальное строительство, сельское хозяйство и прочие.
Многие не догадываются о возможности приобрести различное имущество, участвуя в торгах по банкротству. Вследствие этого, велики шансы провести максимально эффективную сделку.
В некоторых аукционах принимает участие небольшое количество желающих приобрести имущество, поэтому появляется возможность купить актив по минимальной стоимости.
Если собственность банкрота не реализуется на первых торгах, то закон разрешает повторное проведение аукциона.
Средства, полученные в результате реализации активов банкрота, распределяются в следующем порядке:
— текущие расходы
— кредиторы первой, второй, третьей очереди
В первую очередь погашаются судебные расходы и осуществляются выплаты вознаграждений конкурсным управляющим.
По текущему законодательству предусматривается очередность при погашении долговых обязательств перед кредиторами.
Сперва удовлетворяются требования лиц, которым должник нанес вред здоровью или жизни. Объемы компенсационных выплат устанавливаются конкурсным управляющим.
Затем осуществляются выплаты по выходным пособиям и зарплатам гражданам, которые работали с должником по контрактам и трудовым договорам. Сюда же входят выплаты вознаграждений за услуги авторских работ. Размер выплат зависит от объема непогашенных задолженностей на момент объявления должника банкротом. В выплаты второй очереди включаются все договорные суммы, которые не выплачивались во время управления компанией. В составе второй очереди можно удовлетворить и требования по возмещению морального вреда из-за задержек по заработной плате.
В третьей очереди удовлетворяются все остальные, включенные в реестр требования.
Образец жалобы на торги по банкротству
Управление ФАС по Свердловской области
г. Екатеринбург, улица Московская, дом 11
Заявитель: К.
ЖАЛОБА
на протокол о результатах проведения открытых торгов
Л. было опубликовано публичное предложение № 000260 «Открытые торги по продаже имущества в форме публичного предложения, находящегося у ООО «Североуральске управление строительства».
Мною была направлена заявка на участие в данных торгах посредством публичного предложения с установлением цены предложения в размере 610 000 рублей.
По результатам проведения открытых торгов моя заявка была признана несоответствующей требованиям нормативно-правовых актов, в результате чего не допущена до торгов. Победителем торгов была признана ИП Маркина Наталья Валерьевна.
В силу пункта 12 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов.
Решение о признании или об отказе в признании заявителя участником торгов может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В рамках рассматриваемой процедуры торгов мною была предложена цена контракта 610 000 рублей, что на 260 000 рублей больше, чем предложенная ИП Маркиной Н.В. сумма (350 000 р.).
Более того, я подал заявку на участие в закупке на день раньше, чем ИП Маркина Н.В. При таких обстоятельствах, с учетом приведенной нормы федерального закона организатору торгов надлежало признать победителем конкурса меня.
Порядок подведения результатов торгов
Результатом проведенных торгов является либо проигрыш участников либо победа. Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.
С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.
Арбитражный управляющий в течение 5 дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов направляет победителю на адрес электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах, предложение заключить договор купли-продажи предмета (предметов) торгов с приложением проекта данного договора.
Победитель обязан в течение 5 дней с даты направления в адрес его электронной почты, указанной в заявке на участие в торгах, предложения заключить договор и проекта договора, подписать договор и не позднее двух дней с даты подписания направить его конкурсному управляющему. О факте подписания договора победитель любым доступным для него способом обязан немедленно уведомить конкурсного управляющего.
Не подписание договора в течение 5 дней с даты его направления победителю означает отказ (уклонение) победителя от заключения договора (п.16 ст.110 Закона №127-ФЗ).
Победитель торгов обязан полностью оплатить приобретенное имущество в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания договора купли-продажи имущества, при этом сумма внесенного победителем задатка засчитывается в счет стоимости приобретенного лота (п.5 ст.448 ГК РФ).
В отношении банкротов-физических лиц финансовый управляющий предоставляет отчет о продаже на торгах имущества суду и кредиторам. В том случае, если на продажу выставлялось залоговое имущество, то 80% суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора.